Revisão do RJUE: uma lei que simplifica, com algumas complicações

Será já no próximo dia 1 de outubro que entra em vigor a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, que promete “processos mais simples, rápidos e previsíveis”. O chamado Simplex 2.0 foi apresentado como uma simplificação – esta palavra curiosa que, aplicada à legislação portuguesa, funciona um pouco como a palavra “leve” nas ementas dos restaurantes. Serve sobretudo para nos preparar para o contrário.
A boa notícia é que há mesmo simplificação. Por exemplo, as câmaras, que dispunham de duzentos dias para decidir sobre um loteamento, passam a ter quarenta e cinco. Se não decidirem, considera-se aprovado.
Só que são quarenta e cinco dias que demoram um pouco mais a passar. Antes de os prazos começarem a correr, há que juntar os prazos das consultas às entidades do Estado, os das notificações para aperfeiçoamento dos pedidos e outros mais. Ou seja, o silêncio da administração que, com o Simplex de 2024, passou de castigo a recompensa, agora é mais difícil de ganhar. Ainda assim, é um progresso considerável porque, durante décadas, o silêncio da administração era exatamente aquilo que parecia. Silêncio. Com a agravante de ser definitivo.
A partir daqui, tudo se consegue complicar um pouco mais.
Primeiro pormenor: Quase todas as obras passam a ter de ser comunicadas à câmara antes de começarem, mesmo as mais insignificantes, como fazer um canteiro no jardim ou mudar a cor da sala (aquelas que a lei dispensa de licenciamento por não valerem a formalidade). Salvam-se as obras de conservação, o que tem uma certa graça: conservar é a única coisa que ainda se pode fazer sem avisar ninguém. O Estado abdicou de decidir antes, mas tem curiosidade. Quer saber. Não tem nada para decidir, mas quer saber.
Segundo pormenor: O diploma anuncia que a comunicação prévia, isto é, a via rápida em que basta apresentar os projetos para começar a obra, passa a ser a regra e que a licença passa a ser a exceção. Tudo claro. Só que, para usar a via rápida, é preciso que um plano de pormenor, uma unidade de execução ou um loteamento já tenham definido ao detalhe os alinhamentos, as alturas, o número de pisos, o número de fogos, as áreas e os usos. Ou seja, para ser dispensado de pedir licença, é preciso que alguém já a tenha obtido antes e confirmar se o que foi aprovado é suficiente. A simplificação, no final de contas, não dispensa um processo que pode ter sido complicado no princípio.
Terceiro pormenor: Em 2024, as obras de ampliação que não aumentassem a altura da fachada foram libertadas de licenciamento, mesmo quando acrescentassem pisos e área útil. Em 2026, voltam a precisar. Estamos portanto perante uma simplificação que consiste, em parte, em desfazer a simplificação anterior.
Dito isto, para que não se pense que estou a ser injusto, há aspetos que realmente simplificam e dão previsibilidade.
A primeira é muito relevante pois, até agora, uma licença podia ser declarada nula até dez anos depois de ter sido emitida. Dez anos. É tempo suficiente para construir o edifício, vendê-lo, comprá-lo, hipotecá-lo, e ainda assistir ao crescimento de uma criança que nasceu na altura em que a licença foi passada. Esse prazo desce para três anos.
A segunda é a arbitragem. Passa a poder recorrer-se a árbitros nos litígios com a câmara, incluindo sobre taxas e sobre o silêncio administrativo. Ter uma alternativa aos tribunais administrativos é sempre boa notícia, sobretudo para quem já esteve num.
Esta “reforma” foi anunciada como trazendo “processos mais simples, rápidos e previsíveis”. É um bom título. Como quase todos os bons títulos, vale sobretudo pelo que deixa de fora.