Crédito à habitação cresce 11,2%, o ritmo mais rápido desde 2003

O montante total de crédito à habitação das famílias portuguesas atingiu 119.062 milhões de euros no final de agosto, um máximo histórico e mais 1.038 milhões do que no mês anterior, segundo os dados divulgados pelo Banco de Portugal. Em termos anuais, a carteira cresceu 11,2%, contra 11,0% em julho. É o ritmo de expansão mais rápido desde fevereiro de 2003 e compara com uma variação de 3% no conjunto da zona euro no mesmo mês.
O dado ganha outra dimensão quando se cruza com o comportamento do mercado imobiliário. No segundo trimestre, o número de casas transacionadas caiu 6,4% em termos anuais, para 40.142 alojamentos. Ou seja, fizeram-se menos negócios e financiou-se mais dívida. A explicação não está no volume de operações, está no valor de cada uma delas.
A avaliação bancária dos imóveis subiu 15,2% nos primeiros sete meses do ano, com os apartamentos a avançarem 16,5% e as moradias 13,6%, segundo os indicadores compilados pela associação do setor da construção. Os preços da habitação, medidos pelo Instituto Nacional de Estatística, subiram 16,5% no segundo trimestre. Quando o valor do imóvel sobe a esta velocidade, o mesmo comprador, com o mesmo rendimento, assina um empréstimo maior para comprar a mesma casa. E o empréstimo maior entra na carteira do sistema, ainda que a casa mude de mãos uma só vez.
Há um elemento regulatório que torna esta leitura ainda mais relevante. A partir de 1 de agosto, a recomendação macroprudencial do Banco de Portugal passou a fixar em 45% o limite máximo da taxa de esforço, contra 50% antes dessa data. A medida foi apresentada como travão à concessão de crédito. Dois meses depois, a carteira acelerou.
A razão pela qual o travão não travou merece ser explicada, porque não é uma falha da medida. A taxa de esforço é um indicador de fluxo mensal: mede quanto da remuneração disponível é absorvido pela prestação. Um limite sobre fluxo mensal é satisfeito de várias maneiras, e só uma delas é pedir menos dinheiro. As outras são alargar o prazo, que reduz a prestação sem reduzir a dívida, e juntar um segundo titular, que aumenta o rendimento do denominador. Nos dois casos, o crédito concedido não desce.
Os dados internos confirmam essa mecânica. Nas operações intermediadas pelo ComparaJá em agosto, 53,7% dos contratos ficaram com prazos entre 35 e 40 anos e 64,8% tinham dois titulares. O rácio médio entre montante financiado e valor do imóvel fixou-se em 80,6%, o valor mais alto do ano, e a taxa de esforço média ficou nos 28,0%, bem abaixo do limite recomendado. As operações não estão a bater no teto: estão a ser desenhadas para não lhe chegar perto.
Segundo Rita Sogalho, Team Leader de Crédito Habitação do ComparaJá, a confusão entre número de operações e montante financiado é a fonte de quase todas as leituras erradas deste indicador.

«Um mercado pode estar a arrefecer em atividade e a aquecer em dívida ao mesmo tempo, e foi isso que aconteceu neste trimestre. Quem olha só para as transações conclui que o crédito desacelerou, e quem olha para a carteira conclui o contrário. Os dois têm razão, porque estão a medir coisas diferentes.»
Rita Sogalho, Team Leader de Crédito Habitação do ComparaJá

A conjugação com o custo do dinheiro fecha o quadro. A taxa de juro do conjunto dos empréstimos à habitação em vigor subiu em agosto para 3,162%, a quarta subida mensal consecutiva, e as EURIBOR a seis e a 12 meses estão agora em máximos de mais de dois anos. Uma carteira maior, indexada e a encarecer produz um efeito agregado sobre o rendimento disponível das famílias que não depende de mais ninguém contrair crédito.
O indicador a acompanhar nos próximos meses não é, por isso, a variação anual da carteira, que é lenta a mover-se por construção. É o montante médio por operação cruzado com o prazo. Se o montante continuar a subir e o prazo a alongar-se, a expansão do crédito mede sobretudo a subida dos preços, e a política macroprudencial está a regular um risco de tesouraria enquanto outro, o de duração, se acumula sem limite definido.