Simplex 2.0 ou o assobio do amolador

Os últimos meses têm-se revelado particularmente agitados no sector imobiliário, com uma avalanche de medidas que nos foram anunciadas – muitas das quais já em vigor. Agora que o país voltou de banhos, importa aproveitar a rentrée para refletir sobre a última alteração ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, que entrou plenamente em vigor a 1 de outubro.
O Simplex 2.0 (isto é, o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio) traz consigo uma esperada consolidação da filosofia criada pelo Simplex 1.0, vindo clarificar conceitos e corrigir incongruências identificadas desde os primeiros meses de 2024, quando a versão 1.0 entrou em vigor.
Não vem inventar a roda, mas como um amolador – anunciado por aquele característico assobio, acompanhado da sua inseparável bicicleta –, vem tentar afinar uma faca que nunca esteve muito bem aguçada.
Com efeito, o novo diploma não vem introduzir alterações sistemáticas estruturantes, mantendo a ideia de responsabilização do privado.
De entre os vários pontos que insistem na responsabilização dos particulares, realça-se o facto de a comunicação prévia regressar à sua formatação originária, com a eliminação da fase de saneamento e apreciação liminar, que tantas vezes gerava dúvidas – inclusivamente na própria Administração – quanto à sua verdadeira natureza de estrita verificação formal da documentação entregue.
A mera comunicação prévia é agora devolvida à sua reduzida, mas sedutora, vestimenta: a de uma declaração feita pelo particular que, dispensando qualquer ato permissivo, permite aos interessados avançar com a operação urbanística, ficando na esfera do particular a responsabilidade pelo cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis e pela entrega da totalidade dos elementos instrutórios.
O legislador vem ainda clarificar os parâmetros urbanísticos que fazem com as operações urbanísticas sigam o procedimento da mera comunicação prévia – ao invés de licenciamento – eliminando, por outro lado, o agravamento do valor máximo das coimas aplicadas no âmbito de operações urbanísticas que sejam objeto de comunicação prévia.
Significativamente, o prazo para que as Câmaras Municipais verifiquem, no âmbito do controlo sucessivo, a conformidade legal e regulamentar dos projetos e demais elementos instrutórios submetidos no âmbito da comunicação prévia é reduzido de 10 anos para 1 ano.
É certo que a redução do prazo para o controlo sucessivo pretende trazer maior estabilidade e previsibilidade ao mercado, não deixando de criar dúvidas quanto à suficiência de recursos humanos para proceder a esse controlo de forma efetiva no reduzido prazo de que dispõem. Neste particular poderá haver dúvidas sobre se o assobio do amolador não voltará a ser ouvido em breve numa rua perto de São Bento.
A problemática da escassez de recursos humanos disponíveis coloca-se, de resto, também quanto à redução dos prazos aplicáveis para a formação de deferimento tácito nos processos de licenciamento, em especial se se atentar que os atos de deferimento tácito são verdadeiros atos administrativos, que poderão ser nulos ou anuláveis, caso sejam feridos de ilegalidade – por exemplo, será nulo um deferimento tácito de um projeto de licenciamento que viole o PDM aplicável, tal como era ilegal o alvará de construção que permitia aquela obra. Em ambos os casos, a administração atuou ilegalmente, com as normais consequências e (ir)responsabilidade.
O assobio do amolador trouxe ainda o regresso dos títulos urbanísticos.
As alterações legislativas de 2024 determinaram o desaparecimento dos alvarás de licença de construção e de utilização com o intuito de eliminar os atrasos significativos sentidos pelos particulares na obtenção destes documentos – sem os quais não se podiam fazer obras nos imóveis, começar a sua utilização ou celebrar escrituras de compra e venda.
Agora com o Simplex 2.0 voltam os títulos urbanísticos, sendo estes constituídos, já não por um alvará, mas por um conjunto de documentos que permitirão verificar a síntese da operação urbanística em causa, o pagamento das respetivas taxas e encargos, o momento da sua submissão, e quando aplicável, o seu deferimento.
Mas o regresso dos títulos não significa um regresso ao passado, na medida em que continua a não haver uma certificação municipal semelhante à do velho alvará, que atestava a “conformidade do imóvel”. Assim, a necessidade sentida após o Simplex 1.0 mantém-se: aliar conhecimento técnico a acompanhamento jurídico especializado continua a ser indispensável para limitar riscos no momento de transacionar ativos.
Manteve-se também a ausência de fiscalização pelas entidades que formalizam os negócios de transmissão de imóveis (como os cartórios notariais e os advogados tituladores de documentos particulares autenticados), que continuam a não ter a responsabilidade de verificação de existência de títulos urbanísticos. Assim, desde 1 de outubro, numa escritura de compra e venda de imóveis a referência à existência de uma licença de utilização (ou outro título urbanístico) só será feita quando aquela seja apresentada e, caso não seja apresentada, caberá ao transmitente declarar se dispõe – ou não – do título aplicável. Em qualquer caso, a sua inexistência ou falta de apresentação não será entrave legal à transação.
Ainda ficam à espera do assobio do amolador a harmonização dos princípios do Simplex Urbanísticos com o Código Civil – por exemplo, no seu artigo 410.º, que continua a exigir formalidades para contratos promessa de compra e venda de imóveis que deixam de ser exigidas para os contratos definitivos ou com o regime dos empreendimentos turísticos quanto aos títulos de abertura dos empreendimentos.
Ora, mais responsabilidade exige mais preparação. Num modelo em que o peso das decisões recai cada vez mais sobre quem promove e desenvolve projetos, o acompanhamento jurídico especializado assume um papel central. Avaliar a viabilidade urbanística, mapear obrigações, identificar riscos e desenhar soluções que permitam que cada operação avance com uma alocação de risco razoável e exequível são os próximos desafios.