Um catalisador de preços na habitação

“Um penso rápido”. Foi assim que interpretei a primeira comunicação do Governo sobre a garantia pública para a habitação jovem. A medida procurava aliviar uma consequência da crise habitacional, mas está longe de enfrentar as causas estruturais que continuam a desequilibrar o mercado. E esta visão acaba de ser reforçada pelo Fundo Monetário Internacional (FMI), no âmbito do Artigo IV, que alertou que estas medidas de apoio à primeira casa agravam a crise da habitação em Portugal. Para a instituição, ao estimularem a procura num mercado já sobreaquecido, estas garantias e isenções fiscais contribuem para o agravamento dos desequilíbrios.
O diagnóstico do FMI não deixa margem para dúvidas: o mercado imobiliário português sofre de um desfasamento crónico onde a oferta não acompanhou o aumento dos rendimentos e a procura externa. Ao injetar mais 750 milhões de euros num mecanismo que já consumiu mais de 60% da sua dotação inicial no primeiro trimestre de 2026, o Governo está a “aquecer” um setor que, segundo o Fundo, precisa de medidas do lado da oferta e não de mais incentivos ao endividamento.
Um dos pontos mais críticos levantados pelo FMI, e que reforça a natureza indiscriminada da medida, é a ausência de uma condição de recursos. Atualmente, jovens com rendimentos até ao 8.º escalão do IRS (80 mil euros anuais) podem beneficiar do Estado como “fiador”, o que o Fundo sugere ser um erro, defendendo que o apoio deveria ser focado em famílias de rendimentos baixos e médios através de subsídios direcionados e habitação social.
O “travão” do Banco de Portugal
Esta pressão sobre a procura ocorre num momento de tensão institucional. O Banco de Portugal já manifestou desconforto quanto ao impacto da medida na qualidade do crédito, preparando-se para apertar as regras prudenciais para contrabalançar o risco de financiamentos que chegam aos 100% do valor do imóvel. Enquanto o Governo acelera o crédito, o supervisor prepara o “travão”, criando um cenário de incerteza para promotores e compradores.
A solução para a estabilidade do mercado não passa por garantir entradas de 15% para casas que continuam a encarecer devido à escassez de produto. Como aponta o FMI, a prioridade deve ser facilitar a construção de novos alojamentos, acelerar o licenciamento e reformar as regras de ordenamento do território. Além disso, o Fundo sugere uma mudança de paradigma fiscal: reduzir os impostos sobre transações (como o IMT) em favor de impostos periódicos, para incentivar a mobilidade no mercado.
Em suma, a garantia pública, sem uma estratégia agressiva para a oferta, está a tornar-se um catalisador de preços. Para o setor imobiliário, o aviso do FMI é um lembrete de que a sustentabilidade do negócio não se faz com balões de oxigénio temporários à procura, mas sim com uma reforma estrutural que permita ao mercado respirar por via de novos ativos e regras de financiamento previsíveis.