Imobiliário. Especialistas não acreditam em fim de ciclo e apontam baterias para demora nos licenciamentos e falta de mão-de-obra

Um ciclo com mudanças estruturantes e desafiantes para o mercado imobiliário. Os especialistas do setor não acreditam que o atual ciclo imobiliário esteja a chegar ao fim, mas acreditam que é necessário resolver os problemas que mais atormentam os promotores e investidores no país, nomeadamente a demora nos processos de licenciamento e a falta de mão-de-obra, e duvidam que o novo pacote fiscal do Governo possa solucionar estas questões no curto-médio prazo.
“Neste momento, estamos a deitar cá para fora legislação aos soluços, são pensos rápidos que não resolvem o problema por si. São peças avulso e não têm como funcionar. É impossível desenvolver e construir um projeto em quatro anos. Estas medidas não estão adaptadas à realidade do mercado. Veremos se este novo pacote não vai ser um presente envenenado ao setor”, referiu Joaquim Lico, CEO Vogues Homes, no painel ‘Como gerar valor no próximo ciclo imobiliário’, inserido na conferência ‘Real Estate Shapers”, organizado pela ‘Magazine Imobiliário’, que decorre no edifício MACAM, em Lisboa esta terça-feira.
O responsável recordou que após o governo liderado por Pedro Passos Coelho, existiram seis alterações legislativas sobre o licenciamento e que ao longo dos últimos oito anos nada foi feito para tentar repor ou equilibrar para dar resposta por parte do setor público.
“Entramos num contraciclo sobre o que era o ciclo pós-troika e ainda não conseguimos sair daí. Nada mudou, tudo se mantém, as dificuldades são enormes, as incongruências entre as próprias autarquias e entidades externas são cada vez maiores”, afirmou.
Por sua vez, Benedita César Machado, Chief Real Estate Sales, Marketing & Communications Officer Chief Executive Officer da Arrow Global, não tem dúvidas em sublinhar que os licenciamentos “são o principal problema” do grupo, assumindo que não tem certezas sobre um novo ciclo imobiliário, apesar da incerteza gerada pelo atual contexto geopolítico.
“Continuamos a sentir uma procura elevadíssima e uma falta de oferta estrutural. Os portugueses continuam a querer comprar e no nosso caso a serem o principal cliente”, realçando que os custos de construção “continuam altíssimos”, e que por esse facto, os novos clientes já não estão disponíveis para pagar a qualquer preço.
“Estão cada vez mais exigentes. Acabou a fase do ‘vale tudo’, onde tinha de se comprar e investir porque os preços no mercado não paravam de subir”, sublinhou.
Quem também não acredita num fim de ciclo é José Almeida Guerra, CEO da Rockbuilding, que aponta antes para mudanças estruturais, desde logo sócioeconómicas. “É para as pessoas que temos de trabalhar. Há muitas dificuldades, mas temos de as ultrapassar com o objetivo de servir bem as pessoas, no lado do cliente e no lado da oferta”, referiu.
No lado da oferta, o CEO considera que tem de existir uma maior profissionalização dos consultores imobiliários. “É absolutamente fundamental para dar resposta ao que aí vem. Têm de dar um sinal aos promotores sobre o que o mercado quer amanhã e não daqui a 5 ou 10 anos”, frisou, alertando para a questão salarial da maioria dos portugueses que os impede de comprar casa.
“Não podem fazer só T2, quando há famílias que procuram T3 e a preços que as pessoas possam pagar. Temos de ser mais realistas. Temos salários baixos. Portugal tem de crescer economicamente para que as pessoas possam ter melhores salários para comprar casa. Os baixos salários são a principal causa por termos esta situação na habitação”, afirmou José Almeida Guerra.
O CEO defende a criação de um programa para colocar as mais de 200 mil casas que se estima poderem ir para o mercado. “Têm de entrar 40 mil casas por ano em média no mercado, mas em geografias e segmentos onde elas sejam necessárias”, realçou, dando como exemplo as zonas universitárias para os estudantes, mas também onde em regiões onde estão a ser desenvolvidos projetos para o país.
“Em Sines estão a ser feitos grandes investimentos. Portugal precisa do desenvolvimento industrial como de pão para a boca. Em Évora e Ponte de Sor, estão a ser desenvolvidas atividades de aeronáutica”, destacou.
Por seu turno, José Araújo, Director Central – Desinvestimento Imobiliário Millennium bcp acredita não vamos entrar num novo ciclo, salientando que o que tem vindo a alterar-se são algumas condicionantes do mercado imobiliário.
“O principal problema para os promotores é a mão de obra, não é o licenciamento. A mão de obra é escassa, aprendeu a internacionalizar-se. Vamos ver com o aumento dos combustíveis se vão conseguir manter-se a trabalhar lá fora, porque antes os bilhetes de avião eram mais baratos e podiam vir visitar a família, mas com estes aumentos veremos o que vai acontecer”, referiu. Apesar das críticas às medidas do pacote fiscal, o responsável reiterou que “não querendo fazer uma defesa dos governos, mas é muito difícil passar medidas que agradem a toda a gente”.
Já Nuno Santos, Director Head of Portugal do Grupo REIS, acredita que vamos entrar num ciclo mais desafiante para os promotores. “Acho que o mercado vai continuar a estar positivo, mas mais desafiante”, afirmou.
Contudo, alerta que os processos de licenciamento não vão ficar melhores e lamenta que a falta de mão de obra e a imigração seja um tema cada vez mais político. “É algo que também não nos ajuda. A mão de obra mais qualificada saiu e isso vai causar cada vez mais pressão”, referiu.
Por último, Patrícia Barão, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), recordou que em 2025 foram vendidas 170 mil casas, a grande maioria a portugueses, com 41 mil milhões em transações, sendo metade comm financiamento bancário.
“Não acho que haja uma mudança de paradigma, mas não temos um mercado elástico. Tivemos um grande um crescimento em tudo o que diz respeito à dinâmica do mercado, mas chegamos a um ponto onde os preços não podem continuar a aumentar como têm vindo a aumentar. Por isso, acho que vamos assistir a uma desaceleração dos preços”, salientou.