Lisboa e Porto afirmam-se como polos dominantes do imobiliário de retalho em Portugal

Lisboa e Porto consolidam a sua posição como os principais mercados de imobiliário para retalho em Portugal, num cenário marcado pela forte pressão turística e pela escassez de espaços disponíveis nas zonas centrais. A conclusão é do mais recente relatório elaborado pela aRetail em parceria com a Gestvalt, divulgado esta segunda-feira, 2 de junho de 2026.
De acordo com o estudo, Lisboa lidera destacada o setor, com uma faturação de 20 mil milhões de euros em 2025, valor que corresponde a 29% do total nacional. A capital beneficia diretamente do boom turístico, tendo registado 15,9 milhões de dormidas no último ano, o que representa 19,5% dos hóspedes em todo o país. Este dinamismo reflete-se no consumo: a Grande Lisboa concentra 51,3% das compras realizadas em Portugal.
A procura por espaços comerciais na capital é liderada pela restauração, com 47% das intenções de investimento, seguida da moda, com 26%. O segmento de luxo tem ganho terreno nas principais artérias lisboetas, nomeadamente no eixo Baixa-Chiado, Rossio-Restauradores-Avenida da Liberdade e Príncipe Real-Rato. Atualmente, 65% dos espaços na baixa de Lisboa são ocupados por marcas de moda, incluindo 20% de joalharia. A taxa de disponibilidade de imóveis comerciais na cidade situa-se nos 5%, sinal da elevada ocupação.
A pressão sobre a oferta tem impacto direto nas rendas. No centro de Lisboa, os valores oscilam entre 65 e 240 euros por metro quadrado. Os espaços acima de mil metros quadrados apresentam as rendas mais baixas, entre 65 e 75 euros por metro quadrado, enquanto lojas até 100 metros quadrados chegam aos 220 a 240 euros por metro quadrado. A Avenida da Liberdade destaca-se com uma yield entre 4,25% e 5%, sendo a artéria com maior retorno para investidores. Já o Chiado mantém-se como a zona mais prestigiada, misturando marcas premium, moda e cultura, enquanto o Príncipe Real atrai um público mais jovem e marcas internacionais.
O Porto mantém a segunda posição nacional, embora penalizado pela falta de novos eixos centrais de investimento. A cidade registou um crescimento de 4,6% na procura turística, atingindo quase 10 milhões de dormidas em 2025, e viu as rendas comerciais subirem 9,5% face ao ano anterior. A zona Norte representa 19,1% das compras a nível nacional e o Porto apresenta apenas 6% de disponibilidade de espaços comerciais no centro.
Na Invicta, as rendas variam entre 50 e 160 euros por metro quadrado. Espaços acima de mil metros quadrados situam-se entre 50 e 60 euros por metro quadrado, enquanto lojas até 100 metros quadrados atingem os 140 a 160 euros por metro quadrado. A moda lidera a ocupação no centro da cidade com 53%, dos quais 5% correspondem a joalharia, seguida da restauração com 10%. Os principais eixos de investimento continuam a ser a Baixa, Avenida dos Aliados e Clérigos. A zona de Santa Catarina apresenta uma yield entre 4,75% e 6%, acima dos valores de Lisboa, mas a oferta limitada trava um crescimento mais acelerado e reforça o peso dos centros comerciais.
Apesar das diferenças, os dois mercados partilham tendências: restauração e moda são os setores que mais investem, impulsionados pelo turismo e pelo aumento de residentes estrangeiros. Em ambas as cidades, a oferta escasseia e a rotação de espaços é baixa, o que aumenta a competição entre marcas.
A aRetail, consultora especializada em espaços comerciais do Grupo aFinance, destaca no relatório várias operações recentes que refletem esta dinâmica. Em Lisboa, a empresa acompanhou a Parfois na abertura na Rua Augusta e num novo espaço cultural na Rua dos Fanqueiros, além de uma intervenção no centro de Cascais. No Porto, mediou a seleção de localização para uma loja Scalpers e um investimento na área de restauração na Rua de Santa Catarina, mostrando que ainda é possível diversificar a oferta fora das grandes superfícies.
Com mais de 40 profissionais e escritórios em Barcelona e Madrid, a aRetail explica que atua junto de operadores em expansão, investidores e fundos nacionais e internacionais, procurando responder à procura pelas áreas mais cobiçadas das principais cidades ibéricas.