“Novo pacote para a habitação só terá impacto se sair do papel” e “a casa paga mais imposto do que um Rolls-Royce”, no painel dos stakeholders

A conferência “Ano Zero da Habitação”, organizada pela sociedade de advogados CMS Portugal, em parceria com o Jornal Económico, no painel “Menos impostos, menos processos, mais habitação?” em que participaram Pedro Coelho, CEO da Square Asset Management; Patrick Dewerbe, sócio da CMS Portugal; Manuel Maria Gonçalves, CEO APRII – Associação Portuguesa de Promotores e investidores; e José Manuel Silva Nunes, sócio da CMS Portugal, foi debatido o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, formalizou o pacote fiscal de incentivo à habitação e ao arrendamento. Este diploma vigora entre 2026 e 2029, introduzindo reduções fiscais para impulsionar o mercado imobiliário e mitigar a crise de habitação em Portugal.
Um diploma cujas principais medidas passam por aplicar o IVA a 6% na construção – redução do IVA para empreitadas de construção ou reabilitação de habitações, aplicável a procedimentos iniciados até ao final de 2029; um IRS a 10% nas rendas – limitação da taxa liberatória de IRS sobre os rendimentos prediais para contratos de arrendamento de longa duração; e deduções de rendas que permite aos arrendatários deduzir até 15% das rendas suportadas, com um limite máximo de 900 euros. O diploma inclui alterações no IMT e IS (Imposto de Selo), nomeadamente isenções e reduções para jovens na compra da primeira habitação, além de novos enquadramentos para habitações de custos controlados.
“A questão do IVA é essencial (redução para 6%) não existe em França e Espanha”, realçou Pedro Coelho, CEO da Square Asset Management.
“A primeira diferença é, naturalmente, a fiscalidade. Em Espanha há IVA, que os promotores podem reaver, e não existe IMT, o que faz uma enorme diferença para quem investe. O IMT de 6,5% é praticamente a renda do primeiro ano, que vai toda para o Estado”, disse Pedro Coelho.
“Se pensarmos em ativos com yields de 6%, 7% ou 8%, em Portugal o IMT — que pode atingir cerca de 6,5% — representa praticamente o equivalente à renda do primeiro ano. Em Espanha esse custo simplesmente não existe. Ao contrário, em Portugal há IVA e há IMT, mesmo nos investimentos imobiliários”, sublinhou.
“No domínio da habitação, já aqui foi referido o exemplo do programa “Vive Madrid”, que foi um sucesso. Aliás, temos mantido contactos com as autoridades de Madrid precisamente para perceber o que pode ser adaptado à realidade portuguesa. Não faz sentido ignorar experiências que já demonstraram resultados positivos”, defendeu o presidente da gestora de ativos.
“Eu acho que é sempre bom aprender com o que já se fez e enfim, seria uma falsa modéstia  não querer aprender como uma coisa já está feita e acho que é um caminho para que se consiga importar e fazer acelerar as coisas”, frisou.
As medidas recentemente aprovadas vão precisamente nesse sentido, nomeadamente através da redução do IVA na construção e da tributação mais favorável dos rendimentos prediais previstos no Decreto-Lei n.º 97/2026, mas continua a existir um problema estrutural: a Justiça.
Do ponto de vista de um fundo de investimento aberto, o arrendamento acessível não é, por si só, um negócio particularmente atrativo, porque oferece rentabilidades inferiores. Já para investidores institucionais de longo prazo pode ser um investimento interessante, desde que existam três condições fundamentais: previsibilidade, estabilidade e um enquadramento fiscal consistente, defendeu ainda.
O maior obstáculo não é a qualidade das decisões judiciais, mas sim a sua demora. Um investidor não consegue aceitar a incerteza quanto ao tempo necessário para resolver um incumprimento contratual.
“O que continua a funcionar pior em Portugal é a justiça, por muito que os outros setores, todos, tenham seus problemas,  historicamente e estruturalmente a justiça é o que funciona pior, e não é porque as decisões são boas ou mais, é por causa da morosidade, e portanto, não há certeza quanto é que demora uma decisão judicial, e portanto, um investidor não pode estar sujeito, a não saber, se houver um incumprimento, quanto é que demora a ação”, disse Pedro Coelho.
“É precisamente por isso que, nos nossos fundos, privilegiamos muitas vezes o operador em vez do ativo. Costuma dizer-se que o mais importante no imobiliário é ‘localização, localização, localização’. Em Portugal acrescentaria uma quarta variável: uma Justiça que funcione. Se houver um incumprimento, podemos demorar meses ou anos até recuperar a posse do imóvel, e os investidores internacionais não aceitam esse nível de risco. Por isso preferimos investir com operadores sólidos, independentemente da localização do ativo”, acrescentou.
Em detalhe o CEO da Square explicou que “nos fundos abertos, temos a chamada tese de investimento diferente, ou seja, aos investidores internacionais que dão prioridade à localização, eu costumo dizer  que isso é verdade nos países anglo-saxônicos onde a justiça funciona,  nos países latinos, a justiça não funciona ou é lenta, e se nós comprarmos um imóvel no Marquês de Pombal com um inquilino que não paga a renda, nós podemos estar meses ou anos até ter a posse de imóvel e os nossos investidores não se compadecem com isso, portanto, nós preferimos ir atrás do operador, porque se o operador for bom, qualquer que seja a localização, em princípio vai funcionar”.
José Manuel Silva Nunes (Sócio da CMS Portugal), questionado sobre o que ainda falta depois do pacote legislativo, explicou que “ainda é difícil fazer uma avaliação definitiva enquanto não conhecermos o conteúdo das portarias que irão regulamentar estas medidas. O detalhe será decisivo para garantir previsibilidade e segurança jurídica”.
“Gostava, no entanto, de deixar duas notas sobre o licenciamento. A primeira é que, enquanto portugueses, nunca estamos completamente satisfeitos com a velocidade da Administração Pública. Criticamos frequentemente a lentidão dos tribunais, mas importa recordar que, antes da criação do Balcão Nacional do Arrendamento e dos mecanismos hoje existentes, os processos eram muito mais morosos”.
Na nossa experiência prática, os procedimentos relacionados com a cessação de contratos de arrendamento estão hoje bastante mais rápidos do que no passado. Claro que todos gostaríamos que fossem ainda mais céleres, mas existe sempre um equilíbrio entre os direitos do senhorio e do arrendatário que exige intervenção judicial.
“Na nossa prática diária, verificamos que os processos de cessação dos contratos de arrendamento estão hoje muito mais rápidos do que já estiveram. Naturalmente gostaríamos que fossem ainda mais céleres, mas houve uma evolução significativa”, disse o advogado.

“Hoje verificamos uma muito maior desburocratização dos licenciamentos. As comunicações prévias e as alterações de uso são tratadas muito mais rapidamente do que acontecia anteriormente, e isso verifica-se não apenas em Lisboa, mas também noutros municípios”

A segunda nota prende-se com a simplificação introduzida pelo novo regime dos licenciamentos urbanísticos. Segundo José Manuel Silva Nunes “também aqui verificamos melhorias concretas. A submissão de comunicações prévias, alterações de utilização ou outros procedimentos administrativos decorre hoje com muito maior rapidez e com menos burocracia do que anteriormente”. Não é apenas uma alteração legislativa no papel, “sentimos essa evolução na prática diária, tanto em Lisboa como noutros municípios”.
O Sócio da CMS Portugal lançou ainda um desafio ao setor. “Os portugueses continuam a querer ser proprietários da sua habitação. Temos de encontrar soluções que conciliem os contratos de arrendamento acessível com a possibilidade futura de aquisição da casa”.
Os contratos de investimento poderão obrigar à manutenção do imóvel no mercado de arrendamento durante períodos que podem chegar aos 25 anos. “A questão é saber como podemos estruturar juridicamente esses contratos para que, em determinado momento, o arrendatário possa adquirir a habitação”, salientou.
No passado existia a figura da opção de compra associada ao contrato de arrendamento, que foi bastante utilizada, lembrou, defendendo que “talvez seja oportuno voltar a refletir sobre esse modelo. O desafio será encontrar um equilíbrio que faça sentido tanto para os arrendatários como para os investidores institucionais”.
Manuel Maria Gonçalves (CEO da APRII)
Na sua intervenção o CEO da  associação que representa os promotores e os investidores imobiliários, disse que “além das portarias, considero igualmente essenciais os ofícios circulados da Autoridade Tributária. Muitas vezes é a interpretação administrativa que garante uma aplicação uniforme da lei e evita leituras divergentes”.
“Há uma questão estrutural que considero decisiva: a necessidade de uma visão metropolitana para a habitação”, destacou.
A dimensão do défice habitacional é tão grande que nenhum município consegue resolvê-lo isoladamente. “Não é possível construir uma Lisboa dentro de Lisboa ou um Porto dentro do Porto. É indispensável planear à escala das áreas metropolitanas, envolvendo todos os municípios e definindo quantas habitações cada um pode desenvolver e quais as infraestruturas necessárias”, disse.
Os municípios, por si só, não dispõem dos recursos financeiros para construir essas infraestruturas. O Governo tem necessariamente de participar nesse esforço, defendeu Manuel Maria Gonçalves.
Outra prioridade, na opinião do presidente da APRII, é a criação de uma verdadeira plataforma urbanística única. “Atualmente existem 308 municípios e praticamente 308 formas diferentes de tramitar processos urbanísticos. Precisamos de uma plataforma nacional, interoperável com os sistemas municipais, à semelhança do Portal das Finanças, onde todos utilizam a mesma infraestrutura tecnológica. Também considero fundamental avançar com um Código da Construção, reunindo e simplificando a legislação dispersa atualmente existente”, referiu.
Quanto às medidas fiscais agora aprovadas, “importa garantir que têm estabilidade temporal. Enquanto subsistir um défice habitacional significativo, estes incentivos não devem desaparecer ao fim de poucos anos”, disse o responsável.
“Por fim, gostaria de destacar o papel do direito de superfície. Se conseguirmos utilizar direitos de superfície com prazos de 80 ou 90 anos, será possível reduzir significativamente o custo da habitação. Sabemos que o valor do terreno representa normalmente entre 20% e 35% do custo final de uma casa, podendo ser ainda superior nas zonas de maior procura. Reduzindo esse custo através do direito de superfície, conseguimos tornar as habitações mais acessíveis sem comprometer a viabilidade dos projetos”, afirmou Manuel Maria Gonçalves.
“Em Lisboa, 60% das casas à venda estão acima dos 500 mil euros. Estamos a falar do mercado normal, não do mercado de luxo. No entanto, continuam a ser tributadas em IMT como se fossem bens de luxo, como um Rolls-Royce”.
“Sabemos que um Rolls-Royce, ou um Bentley comprado no mercado de segunda mão por 500 mil euros é um luxo”, disse. “A pergunta que se coloca é muito simples: qual é a transação que paga mais imposto? A compra de uma casa de 500 mil euros ou a compra de um Rolls-Royce de 500 mil euros? Infelizmente, é a casa”, referiu.
Patrick Dewerbe (sócio da CMS Portugal), por outro lado, explicou que o diploma da habitação não pode ser apenas letra da lei. A sua eficácia vai depender da forma como vier a ser aplicado na prática, nomeadamente pela Autoridade Tributária. É essencial que a AT não venha a interpretar ou aplicar os benefícios fiscais de forma diferente daquela que resulta da intenção do legislador.”
“Vai haver espaço para os advisors desempenharem um papel importante na transmissão de confiança ao mercado. Este diploma só produzirá os efeitos pretendidos se os investidores acreditarem que as medidas são estáveis, aplicáveis e executáveis. O nosso papel será precisamente ajudar a que este diploma saia da gaveta e se transforme em investimento efetivo.”
“O diploma não pode ficar apenas no papel. Tem de ser implementado com previsibilidade e segurança jurídica, para que o mercado tenha confiança suficiente para avançar com projetos de investimento.”