IVA a 6%: um incentivo com o risco encoberto

A Autoridade Tributária e Aduaneira publicou, a 23 de junho, o Ofício-circulado n.º 25116/2026, com as instruções de aplicação da nova verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA, aditada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Em causa está a aplicação da taxa reduzida de 6% às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação – porventura a mais relevante medida fiscal de estímulo à oferta habitacional.
O desenho do regime é claro: beneficiam da taxa reduzida as empreitadas de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente, até ao limite de 660.982 euros – o teto do 2.º escalão do IMT para 2026 –, ou ao arrendamento habitacional exclusivo com renda mensal não superior a 2.300 euros. A diferença entre a taxa normal e a reduzida, dezassete pontos sobre o custo de construção, é economicamente decisiva: num projeto médio, pode marcar a fronteira entre a sua viabilidade e o insucesso.
Mas o benefício traz o risco embutido. As condições são cumulativas e projetam-se no futuro: na venda, exige-se que a escritura ocorra no prazo de 24 meses após a emissão da documentação de início de utilização e que dela conste menção expressa à verba; no arrendamento, que o primeiro contrato entre em vigor nesse mesmo prazo, que o imóvel permaneça arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos, que os contratos sejam comunicados à AT e que não se convencione subarrendamento acima de 2.300 euros. O incumprimento de qualquer condição determina a regularização do imposto a favor do Estado, com juros compensatórios, num horizonte de controlo de quatro anos.
E aqui reside o ponto sensível: o promotor autoliquida hoje, à taxa reduzida, com base em factos de amanhã. Aplica os 6% – por via da inversão do sujeito passivo – sobre uma intenção. Se o mercado não acompanhar, se a venda derrapar para lá dos 24 meses, se o comprador não afetar o imóvel a habitação própria, se a renda praticável exceder os 2.300 euros, o benefício desfaz-se retroativamente. Dito de outro modo: o Estado dá o incentivo, mas caso o projeto “escorregue”, vai buscar o investimento com um retorno usurário.
Acrescem duas cautelas. Nos edifícios de uso misto, a taxa reduzida aplica-se apenas na proporção das áreas elegíveis, calculada nos termos do Código do IMI, o que exige rigor documental e contabilístico desde o primeiro auto de medição. E a janela temporal é apertada: o regime abrange as operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental ocorra entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com exigibilidade do imposto a partir de 1 de janeiro de 2026, e caduca a 31 de dezembro de 2032, data que as grandes empreitadas plurianuais não podem perder de vista.
Uma nota de urgência prática: para as empreitadas elegíveis cujo imposto se tornou exigível entre 1 de janeiro e 30 de junho de 2026, o ofício admite que os adquirentes com direito à dedução recuperem a diferença entre a taxa normal então autoliquidada e a taxa reduzida, mediante regularização na declaração periódica de julho ou do terceiro trimestre de 2026. Há quem ainda não tenha dado por ele.
O balanço é positivo: o regime ataca o custo de construção, que é onde a crise da habitação se decide. Mas trata-se de um benefício contingente, cujo valor deve ser descontado do risco de regularização. Os contratos de empreitada e os contratos-promessa devem passar a prever expressamente como será dirimido esse risco entre as partes. Na habitação, como no direito, a diligência prévia deixou de ser prudência: passou a ser condição de preço.