Fim da exceção de financiamento a 100% obriga quem troca de casa a entrar com pelo menos 10%

Entre as alterações às regras do crédito à habitação que entram em vigor no início de agosto há uma que atinge um segmento específico e que tem passado quase despercebida no debate: desaparece a exceção que permitia financiar a totalidade do valor do imóvel a quem vendia a habitação própria para comprar outra. Esses processos passam a estar sujeitos ao limite geral de 90% do valor do imóvel aplicável à habitação própria permanente, o que obriga a colocar à cabeça pelo menos 10% do preço mais os custos da operação.
A exceção existia por uma razão prática. Quem troca de casa está, quase sempre, a fazer duas operações que não coincidem no tempo: compra a nova antes de receber o produto da venda da anterior, ou vende antes de conseguir escriturar a seguinte. Permitir o financiamento integral resolvia esse desencontro de tesouraria, com o entendimento de que o capital libertado pela venda seria depois usado para amortizar. O regulador entendeu que o instrumento estava a servir para mais do que isso, e retirou-o.
O efeito é assimétrico. Não atinge quem compra a primeira casa, porque esse segmento já estava sujeito ao limite geral. Atinge sobretudo famílias que já são proprietárias e que estão a mudar de imóvel por razões de dimensão, localização ou composição do agregado. É um grupo com património, mas não necessariamente com liquidez, porque grande parte do seu capital está imobilizada precisamente na casa que estão a tentar vender.
Numa operação de 250 mil euros, a diferença é de 25 mil euros de capital próprio a mobilizar antes da escritura, aos quais acrescem o imposto municipal sobre as transmissões, o imposto do selo e os custos notariais. Para quem tem a venda fechada e liquidada, o valor sai do produto dessa venda e a operação decorre sem sobressalto. Para quem ainda não vendeu, obriga a uma de três soluções: adiar a compra até concluir a venda, recorrer a financiamento intercalar, ou reduzir o valor do imóvel procurado.
A alteração não surge isolada. Faz parte de um pacote que inclui a descida do limite da taxa de esforço de 50% para 45%, a redução de 15% para 10% da margem que cada instituição pode conceder fora dos limites recomendados e a fixação de prazos máximos por escalão etário. Em conjunto, o pacote reduz simultaneamente o quanto se pode pedir, a quem se pode abrir exceção e durante quanto tempo se pode pagar. Os três limites atuam sobre variáveis diferentes, mas convergem no mesmo resultado: menos capital financiado por operação.
Para o mercado, a consequência esperada é uma diminuição da rotação, ou seja, do número de famílias que vendem uma casa para comprar outra. Esse movimento representa uma parcela relevante da oferta de usado disponível em cada momento, porque cada troca de casa liberta um imóvel para o mercado. Se a fricção aumentar, é razoável antecipar que menos imóveis mudem de mãos, o que atua sobre a oferta na direção contrária à pretendida.
O ComparaJá acompanha mensalmente ao mercado de crédito habitação com a sua análise de mercado de crédito habitação.