Bancos avaliaram menos 5,5% de casas num mês e o volume trava antes do preço

Nas séries que descrevem o mercado da habitação, o preço é sempre o indicador que apanha a atenção e é quase sempre o último a mexer-se. Quem quiser antecipar uma inflexão tem de olhar para outro lado: para a quantidade de operações que se preparam antes de qualquer transação ser fechada. A avaliação bancária é um desses indicadores adiantados, porque acontece no início do processo e não no fim.
Os bancos realizaram cerca de 33.600 avaliações de imóveis em junho, segundo o Instituto Nacional de Estatística, menos 5,5% do que no mês anterior. Em termos homólogos, o volume ainda cresce 3,0%, o que impede leituras dramáticas. Mas a combinação das duas variações desenha um padrão característico de um mercado que continua acima do ano passado e já não acelera. A quebra mensal é o primeiro sinal de travagem numa série que vinha a subir com regularidade.
O que torna este indicador útil é o momento em que é gerado. Uma avaliação bancária é pedida quando existe um processo de crédito em curso e um imóvel identificado. Não mede intenções nem pesquisas: mede negócios em preparação. Uma quebra no número de avaliações num mês tende, por isso, a aparecer nas estatísticas de crédito concedido dois a três meses depois, quando esses processos chegam, ou não chegam, à escritura.
Há três explicações plausíveis para a variação e nenhuma delas se anula. A primeira é sazonal: junho antecede o período de férias e é frequente haver adiamento de decisões para setembro. A segunda é a antecipação regulatória, com processos a serem acelerados nos meses anteriores para escapar às regras de concessão que entrariam em vigor pouco depois, deixando junho mais vazio por efeito de esgotamento. A terceira é a mais estrutural e a mais preocupante: com o valor mediano das avaliações a subir para um novo máximo, uma parte dos compradores deixa simplesmente de conseguir chegar ao ponto em que a avaliação é pedida.
A terceira hipótese tem suporte nos números do lado do financiamento. O montante médio financiado subiu para 208.774 euros segundo a Análise de Mercado de Crédito Habitação deste mês, criada com base nos processos intermediados pelo ComparaJá, novo máximo do ano, e o rácio entre montante e avaliação do imóvel manteve-se em níveis conservadores. Um mercado em que o valor por operação sobe e o número de operações abranda é um mercado que está a selecionar compradores, não a expandir-se.
Para o setor, a implicação prática é de calendário. Se a quebra de junho se repetir em julho e agosto, os efeitos aparecerão nos dados de concessão do último trimestre, sobrepondo-se ao impacto das novas regras e tornando difícil separar o que foi travagem regulatória do que foi travagem de preço. Distinguir as duas coisas vai exigir olhar para o volume de avaliações antes de olhar para o crédito, e é uma das poucas ocasiões em que o indicador menos comentado do mercado é também o mais informativo.