Bruxelas prepara travão ao Airbnb. E Portugal?

Há cidades europeias onde já se tornou mais fácil encontrar uma casa para turistas do que uma casa para viver. É contra este desequilíbrio que Bruxelas está agora a preparar novas regras. Em Portugal, a discussão já chegou às autarquias: Lisboa, Porto e Funchal criaram mecanismos para travar novos alojamentos locais nas zonas onde a concentração é considerada excessiva.
A Comissão Europeia está a preparar o Affordable Housing Act, uma legislação que deverá estabelecer critérios para que Estados-membros, cidades e regiões possam impor medidas proporcionais sobre os alojamentos turísticos de curta duração em zonas com maior pressão habitacional. A informação foi avançada pelo Financial Times, que cita fontes conhecedoras das discussões em Bruxelas.
O problema é que o Airbnb pode ser quase invisível no conjunto da Europa e, ao mesmo tempo, dominar determinadas ruas. Segundo dados do Centro Comum de Investigação da Comissão Europeia citados pelo Financial Times, os alojamentos de curta duração representam cerca de 1,2% do parque habitacional da União Europeia. Em alguns destinos turísticos, porém, podem chegar a representar 20% das casas.
É precisamente essa concentração que está a mudar a discussão. Em vez de uma regra igual para todos, Bruxelas está a estudar um enquadramento que permita às autoridades atuar onde o problema é mais grave. E Portugal já está a testar esse modelo.
Lisboa: quando o turista começa a disputar a casa com o residente
Em Lisboa, o próprio regulamento municipal reconhece a existência de um dilema: o alojamento local tem um peso económico relevante, mas a sua concentração em determinadas zonas pode criar desequilíbrios entre a oferta turística e a habitação.
De acordo com o Diário da República, o alojamento local representa cerca de 67% da oferta de alojamento turístico da cidade. O município reconhece simultaneamente que a forte concentração destes estabelecimentos nas zonas centrais e o número global de alojamentos locais têm provocado desequilíbrios entre a oferta habitacional e a oferta turística.
A resposta de Lisboa passa por medir o problema. Segundo o Diário da República, a cidade considera uma área de contenção absoluta quando o rácio entre alojamentos locais e fogos de habitação permanente é igual ou superior a 10%. Entre 5% e 10%, a área é classificada como de contenção relativa. O cálculo pode ser feito à escala do concelho, da freguesia ou do bairro.
Ou seja, a pergunta deixou de ser apenas “quantos Airbnb existem em Lisboa?”. Passou a ser quantos existem face às casas disponíveis para quem vive na cidade.
Nas áreas de contenção, a abertura de novos alojamentos locais fica sujeita a regras específicas e autorizações excecionais. Lisboa passou também a prever a possibilidade de alojamento na modalidade de “quarto” em determinadas habitações que sejam a residência habitual do proprietário.
É uma tentativa de distinguir duas coisas que muitas vezes aparecem misturadas: transformar uma casa inteira num alojamento para turistas e receber turistas dentro da própria casa.
No Porto, há zonas onde o crescimento já tem travão
No Porto, o princípio é semelhante. De acordo com o Diário da República, o Regulamento Municipal para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local cria áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, em função da pressão exercida pelo alojamento local sobre a habitação.
As áreas de contenção abrangem as freguesias de Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, enquanto Aldoar, Bonfim, Campanhã, Cedofeita, Foz do Douro, Lordelo do Ouro, Massarelos, Nevogilde, Paranhos e Ramalde são classificadas como áreas de crescimento sustentável.
O modelo não significa que o alojamento local desapareça das zonas de contenção. Mas permite estabelecer limites à entrada de novos estabelecimentos. O regulamento determina ainda que o município mantenha atualizado o rácio de pressão e o número máximo de novos registos que podem ser instalados em cada zona, podendo rever esses limites quando as condições do mercado se alterarem.
É uma espécie de semáforo municipal: há zonas onde ainda pode crescer, zonas onde o crescimento é condicionado e zonas onde a pressão já justifica um travão.
Funchal põe quase todo o concelho sob contenção
O exemplo mais recente está no Funchal. Segundo o Diário da República, o Município aprovou em junho deste ano um novo Regulamento Municipal de Gestão dos Estabelecimentos de Alojamento Local, criando duas áreas de contenção.
A primeira corresponde à freguesia da Sé. A segunda abrange o restante território do concelho, incluindo as freguesias de Imaculado Coração de Maria, Monte, Santa Luzia, Santa Maria Maior, Santo António, São Gonçalo, São Martinho, São Pedro e São Roque.
Ou seja, no Funchal, a contenção deixou de ser uma medida para uma pequena zona histórica. Abrange praticamente todo o município.
De acordo com o Diário da República, nas áreas de contenção existem restrições à atribuição de novos registos de alojamento local, embora estejam previstas exceções, nomeadamente para determinados imóveis que tenham sido reabilitados ou que estejam devolutos há mais de três anos e sejam objeto de obras de reabilitação.
A lógica do regulamento é explícita: o município reconhece a importância económica do turismo, mas admite também que a expansão do alojamento local pode comprometer a oferta de habitação permanente.
Há ainda uma solução curiosa. O regulamento permite suspender a exploração de um alojamento local por um período máximo de cinco anos para afetar o imóvel ao arrendamento habitacional. No final desse período, o proprietário pode recuperar a possibilidade de explorar o alojamento local, nos termos previstos nas regras.
O turista continua a chegar
A questão torna-se ainda mais relevante porque a procura por este tipo de alojamento não está a desaparecer. Segundo o Eurostat, em 2025 foram registadas em Portugal 49,5 milhões de dormidas em alojamentos de curta duração reservados através de plataformas online. Destas, cerca de 42,5 milhões corresponderam a visitantes internacionais e cerca de sete milhões a residentes.
São quase 50 milhões de noites que passaram por plataformas de reserva online num único ano. É este crescimento da procura turística, combinado com a escassez de habitação em determinados territórios, que coloca as autarquias perante uma escolha cada vez mais difícil: onde acaba o turismo e começa a falta de casas?
Bruxelas quer dar cobertura a quem decide travar
É aqui que entra a nova iniciativa europeia. Segundo o Financial Times, uma das razões para a intervenção de Bruxelas é a insegurança jurídica enfrentada por várias cidades que tentaram restringir o alojamento turístico. Proprietários e operadores têm contestado algumas das medidas, invocando as regras europeias sobre a liberdade de prestação de serviços.
O Tribunal de Justiça da União Europeia já considerou, em 2020, que determinadas restrições aos alojamentos de curta duração podem ser justificadas por objetivos relacionados com a escassez de habitação, desde que sejam proporcionais. Mas a definição dessa proporcionalidade continua a gerar disputas.
É essa zona cinzenta que Bruxelas pretende reduzir. A futura legislação não significa, pelo menos por agora, que a União Europeia vá impor um limite europeu ao número de Airbnb. A ideia é outra: criar regras mais claras para que uma cidade possa provar que determinada restrição é necessária e proporcional à pressão habitacional que enfrenta.
Para Portugal, isso significa que Lisboa, Porto, Funchal e outros municípios poderão ganhar maior segurança para continuar a diferenciar territórios.
A batalha já não é Airbnb contra hotel
Há ainda outra razão para esta discussão ser mais complexa do que parece. O alojamento local não é apenas uma questão de plataformas digitais. Em Lisboa, o próprio município reconhece no Diário da República que a atividade tem impacto económico, dinamiza a reabilitação urbana e gera rendimento para muitas famílias.
No Funchal, o município faz uma avaliação semelhante: reconhece o peso do turismo no investimento, emprego e receitas locais, ao mesmo tempo que alerta para o risco de comprometer a oferta de habitação permanente.
E é precisamente aqui que está a nova batalha. Não se trata de escolher entre turismo e habitação em todo o país. Trata-se de decidir onde o turismo já pesa demasiado sobre a habitação — e quem deve ter poder para o dizer.
Bruxelas prepara agora as regras para essa disputa. Lisboa, Porto e Funchal já começaram a escrever as suas próprias.