Habitação: “Choque fiscal” do Governo corre o risco de ser “capturado” pelos senhorios, diz economista

Os benefícios fiscais do Governo para aumentar a oferta de casas, anunciados há um ano, correm o risco de serem “capturados pelos senhorios” e de não chegarem aos inquilinos, considerou em declarações à Lusa a economista Vera Gouveia Barros.

Para a investigadora na área da habitação, o sucesso do pacote de “choque fiscal” do Governo vai depender do “aumento da oferta de casas” no mercado e da redução dos preços do alojamento, quer na venda quer no arrendamento.
“Mais oferta de casas não só faria descer os preços como levaria a mais transações” de imóveis, segundo explicou.
Se isso não suceder, “os benefícios fiscais estarão a ser capturados pelos senhorios e não serão transmitidos aos inquilinos que eram os beneficiários e destinatários desta política pública”, assinala a também docente universitária.
Considerando ser cedo para avaliar a eficácia do pacote Construir Portugal, Vera Gouveia Barros sustenta: “o valor das últimas transações e dos últimos contratos de arrendamento [publicados pelo INE] dá-nos muito, muito pouca informação. Fazem falta mais dados”.
No segundo trimestre do ano, os preços das casas, embora tenham começado a abrandar, subiram 16,5% face ao período homólogo do ano passado, e o número de transações de imóveis caiu 6,4%, numa tendência que se repete há já três trimestres.
O primeiro conjunto de medidas do pacote habitacional do Governo, de natureza fiscal, foi anunciado em 25 de setembro de 2025, mas passou por um demorado processo legislativo e apenas entrou em vigor em maio último.
Entre outras medidas, reduziu de 25% para 10% a taxa de IRS dos senhorios, independentemente da maior ou menor duração dos contratos, isentou de tributação sobre as mais-valias a venda de habitações em caso de reinvestimento em novos imóveis destinados ao arrendamento a “valores moderados” de até 2.300 euros mensais, e reduziu a taxa de IVA de 23% para 6% na construção de imóveis destinados à venda ou arrendamento para habitação permanente, a valores de 2.300 euros no caso do arrendamento e de 660.982 euros no caso da venda.
A este primeiro pacote legislativo, seguiram-se novos anúncios para aumentar a oferta de casas, permitindo que um único herdeiro possa desbloquear uma herança indivisa ao fim de dois anos de impasse (a aguardar publicação), maior rapidez dos despejos, criação de um Fundo de Emergência Habitacional para apoiar “famílias em perda iminente de habitação”, fim do travão de 2% de aumento para os novos arrendamentos e o descongelamento parcial dos contratos anteriores a 1990 (à espera de serem discutidas no parlamento).
Sobre as medidas fiscais lançadas há um ano, a economista mostra-se crítica da forma generalizada como foi reduzida a tributação sobre o arrendamento.
“Ao aplicar uma taxa abaixo do normal [10% em vez de 25%] sobre as rendas de até 2.300 euros mensais, estamos a dar um benefício fiscal igual a todos os senhorios, quando estes 2.300 euros significam coisas muito diferentes consoante a zona ou as características do imóvel”, explica.
No limite, “se arrendar uma vivenda no Restelo por 2.400 euros, não tenho direito a nenhum benefício fiscal. Mas se arrendar um T1 na Damaia por 2.200 euros, já tenho. Isto não faz sentido”.
A investigadora também não concorda que a isenção sobre a tributação de mais-valias não tenha ficado circunscrita à habitação própria e permanente.
“Vamos imaginar que alguém vende uma casa para comprar outra para férias, no Algarve. Como não tem de ser habitação própria e permanente, não tem de provar que vive lá e, muito facilmente, faz um contrato de arrendamento a um filho, por um valor baixinho, que é para não ter de pagar muitos impostos, e assim consegue ficar isento da tributação sobre as mais-valias”.
Além de criticar a medida, a economista considerou-a injusta em relação a quem optou por vender uma casa que herdou, para comprar uma casa para efetivamente habitar, “mas tem de pagar mais-valias”.
Lamentou também que o arrendamento de quartos tenha sido excluído do “choque fiscal” do Governo quando, no centro de cidades como Lisboa e Porto, muito procuradas por estudantes, “as casas são muito grandes, com cinco divisões ou mais”.
Considerou ainda que os incentivos fiscais não resolvem, por si só, o problema das habitações vazias porque os custos com obras são grandes e os licenciamentos demorados e complexos.
“Devíamos tentar perceber porque é que uma medida como o agravamento do IMI sobre os devolutos, que existe desde o tempo de Manuela Ferreira Leite no Ministério das Finanças, não funciona”, disse ainda.
Insistiu na falta de dados disponíveis para caracterizar o setor habitacional, dados esses que estão na posse do fisco – como o ‘stock’ dos contratos de arrendamento, a duração, o número de renovações, o valor das rendas e o da sua atualização anual.
“Gostava de ter dados administrativos sobre o arrendamento, mas também sobre os rendimentos, para perceber qual é a taxa de esforço, a composição do agregado familiar e toda a informação fundamental para conceber e avaliar as políticas públicas”, esclareceu.
Essa informação, aliada a monitorização do setor, seria igualmente útil para avaliar as políticas dos anteriores governos “e perceber o que foi eficaz, o que se deve ou não manter, se uma medida tem de ser adaptada – isto é verdade para a habitação e não só”.
Segundo Vera Gouveia Barros, “a política deste Governo, mas também do anterior, é que vão-se fazendo umas medidas, ora aqui, ora acolá, em vez de esperar e lançar um pacote de medidas integradas, pensadas em conjunto, com dados, com informação”.