Fundação Francisco Manuel dos Santos desmonta 13 mitos do mercado imobiliário português

Comprar casa é sempre o melhor investimento? Arrendar é deitar dinheiro fora? A Euribor a 0% era normal? Um dos capítulos do novo livro “O Papel da Casa nas Finanças Pessoais”, da coleção Como Gerir as Finanças – Literacia Financeira, da Fundação Francisco Manuel dos Santos, confronta as convicções mais comuns dos portugueses com os dados.
Da autoria de Ana Isabel Sá, investigadora do Departamento de Estudos Económicos do Banco de Portugal, o volume testa 13 afirmações recorrentes sobre habitação e mercado imobiliário. A conclusão é que muitas das ideias feitas que circulam nas conversas informais são falsas ou imprecisas quando olhadas à luz da evidência empírica.
A ideia de que Portugal é um dos países da zona euro com mais famílias em casa própria é imprecisa
Começa pela comparação europeia. A ideia de que Portugal é um dos países da zona euro com mais famílias em casa própria é imprecisa. Segundo o Eurostat, em 2024, 73% das famílias portuguesas viviam em habitação própria. É um valor acima da média da zona euro, que é de 65%, mas que coloca Portugal apenas na nona posição entre os 20 países. No topo do ranking estão a Eslováquia com 93%, a Croácia com 91% e a Lituânia com 87%. No extremo oposto estão a Alemanha com 47%, a Áustria com 55% e a França com 61%.
Já a ideia de que Portugal tem pouca habitação social é verdadeira. Não existem dados oficiais harmonizados para todos os países, mas as estimativas da OCDE citadas no livro apontam que apenas 1% do parque habitacional português era de arrendamento social em 2021, ficando só à frente da Lituânia. No lado oposto, os Países Baixos têm 34%, a Áustria 24% e a Dinamarca 21%. A autora nota ainda que existe uma relação entre os dois indicadores. Países com mais oferta social tendem a ter menos proprietários, como é o caso da Áustria, que é o segundo país com mais habitação social e o segundo com menos famílias em casa própria.
A motivação para comprar também mudou de forma estrutural. Durante muito tempo assumiu-se que os portugueses compravam por preferência cultural pela casa própria. Hoje isso já não é o principal motivo. De acordo com o Inquérito à Situação Financeira das Famílias de 2020, entre quem comprou casa entre 2011 e 2020, apenas 24% apontou a preferência por habitação própria independentemente do retorno financeiro. A maioria invocou razões económicas, com 39% a referir que a prestação do empréstimo era menor do que o valor da renda e 36% a considerar a compra um bom investimento. Para as compras feitas antes de 1980, essa preferência valia 68% das respostas. A mudança é clara e mostra que a decisão é hoje muito mais financeira.
Quem está no arrendamento também preferiria comprar, mas não consegue. Essa afirmação é verdadeira. Segundo o mesmo inquérito, 51% das famílias arrendatárias indicaram como principal motivo para permanecerem no arrendamento a falta de condições financeiras para comprar. Entre os arrendatários com até 44 anos, 28% veem o arrendamento como uma solução temporária, com planos de comprar em breve. Acima dos 45 anos, essa percentagem cai para 2%, o que sugere uma opção mais duradoura.
Outro dado confirmado é que os jovens portugueses compram casa mais tarde do que as gerações anteriores. Dados dos Censos de 2021 mostram que 42% dos jovens entre os 25 e os 34 anos, nascidos entre 1987 e 1996, tinham casa própria. Na mesma idade, a geração nascida entre 1977 e 1986 tinha 61% e a nascida entre 1967 e 1976 tinha 70%. A única exceção é a geração nascida entre 1947 e 1956, que registava os mesmos 42%.
É um mito que as casas valorizam sempre
No que diz respeito ao mercado, o livro desmonta dois dos mitos mais persistentes. O primeiro, de que as casas valorizam sempre, é falso. Como qualquer outro ativo, as casas estão sujeitas à lei da procura e da oferta. Entre o último trimestre de 2000 e o segundo trimestre de 2013, o preço real da habitação caiu 34,5% em Portugal. A queda máxima anual foi de 11,2%, registada no primeiro trimestre de 2012. Só na última década os preços subiram de forma consistente. O segundo, de que arrendar é deitar dinheiro fora e é sempre melhor comprar, também é falso. A autora lembra que essa comparação ignora fatores quantitativos como o custo de oportunidade do dinheiro investido na compra, os custos de manutenção, os impostos e os juros, e fatores qualitativos como a flexibilidade para mudar de casa.
Sobre o preço das casas novas, a afirmação de que são mais caras do que as usadas é verdadeira. Em 2024, segundo o INE, o valor mediano das habitações novas foi de 3261 euros por metro quadrado, enquanto o das usadas foi de 2734 euros, ou seja, 19% mais caras. O livro ressalva que são valores agregados e que há variações locais muito grandes, de Marvila, em Lisboa, com uma diferença de 70% a favor das novas, até à Penha de França, também em Lisboa, onde as usadas eram 17% mais caras.
A ideia de que o problema da habitação se resolveria com a ocupação dos imóveis vagos é imprecisa. Um estudo do Banco de Portugal citado no capítulo mostra que, na última década, houve um forte aumento da procura motivado pela redução da dimensão dos agregados e pelo aumento do fluxo migratório. Em alguns municípios da Área Metropolitana de Lisboa, do Porto, do Oeste, de Aveiro e da península de Setúbal, o número de imóveis vagos é reduzido face às pressões da procura. Para a maioria dos municípios seria teoricamente possível diminuir essa pressão com os vagos, mas muitos não podem ser colocados imediatamente no mercado porque precisam de obras, estão envolvidos em heranças ou têm questões jurídicas pendentes. A autora explica ainda que o mercado imobiliário é rígido, porque tanto a oferta como a procura demoram a ajustar-se. A construção é lenta e a habitação é um bem essencial, o que faz com que, no curto prazo, os choques se reflitam sobretudo nos preços e não na quantidade de casas disponíveis.
A ideia de que os jovens recorrem mais a crédito do que as gerações anteriores é imprecisa
O último bloco do capítulo é dedicado ao crédito à habitação. A ideia de que os jovens recorrem mais a crédito do que as gerações anteriores é imprecisa. Segundo os Censos de 2021, cerca de 70% dos proprietários jovens entre os 25 e 34 anos compraram com recurso a crédito bancário, contra mais de 80% na geração anterior, nascida entre 1977 e 1986. O recurso é, no entanto, maior do que nas gerações nascidas antes de 1976. Também é falsa a ideia de que a maioria das compras é financiada com crédito. Apenas 46% das transações de imóveis residenciais em 2023 foram financiadas com crédito, contra 76% em 2010.
Sobre a Euribor, o livro clarifica dois pontos. Dizer que uma Euribor perto de 0% é normal é falso. As taxas caíram para perto de zero em 2009 e tornaram-se negativas a partir de 2015 devido a medidas excecionais dos bancos centrais no rescaldo da crise financeira internacional, e estiveram nesse patamar durante 13 anos. Não é expectável que, em circunstâncias normais, regressem a esses mínimos. Dizer que a Euribor varia consoante a inflação também é impreciso. A Euribor reflete a média a que os bancos emprestam dinheiro entre si e é influenciada pela taxa de referência do BCE. O BCE ajusta essa taxa para manter a inflação perto dos 2%, mas o efeito da inflação sobre a Euribor é indireto.
A afirmação de que um crédito com taxa fixa durante todo o empréstimo é a norma noutros países da União Europeia é verdadeira. Em França, em 2022, 98% do crédito à habitação foi contratado a taxa fixa total. Em Portugal, em dezembro de 2018, 87% dos novos créditos eram a taxa variável, 10% a taxa mista e 3% a taxa fixa. Em setembro de 2025, a distribuição mudou de forma significativa, com 25% a taxa variável, 71% a taxa mista e 4% a taxa fixa.
Por fim, a ideia de que, se não se conseguir pagar a casa, basta entregá-la ao banco, é falsa. Em Portugal vigora o crédito com recurso, o que significa que, se o valor da casa for inferior à dívida, mesmo entregando a casa voluntariamente ou por execução judicial, o devedor continua responsável pela diferença. Existe um regime especial de garantia previsto na Lei n.º 59/2012, mas, segundo o livro, é pouco frequente na prática.
Com este capítulo, a coleção da FFMS pretende trazer para o debate público uma leitura sustentada por dados sobre o papel que a casa tem nas finanças pessoais dos portugueses, ajudando a distinguir perceções baseadas na experiência pessoal dos factos que descrevem a realidade do país.