Portugal precisa de prédios, mas constrói moradias

“Oferta. Oferta. Oferta”. O mantra de Álvaro Santos Pereira para resolver a crise que o país vive na habitação foi repetido esta quarta-feira na apresentação do boletim económico de março, mas, para já, os números não acompanham o discurso do governador do Banco de Portugal. Ou, quando muito, dão cobertura tímida a uma só palavra, não às três.
É verdade que a construção de casas novas, como já foi noticiado, atingiu um valor máximo desde 2010. Mas não foram sequer feitas 27 mil no ano passado, segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE). Para comparação, houve anos em que se construíram cerca de três vezes mais: em 2003, houve 92 mil novos fogos e, nos anos seguintes, 2004 e 2005, mais de 70 mil. O número foi caindo todos os anos a partir daí até bater no fundo em 2015, com apenas 7 mil casas construídas.
No entanto, no ano seguinte, a tendência começou a inverter-se lentamente, e o número de novas casas tem aumentado progressivamente há 10 anos consecutivos. São grãos de areia, mas pelo menos a direção é a correta.
Por outro lado, um dado que tem passado debaixo do radar atesta que a alocação de recursos está longe de favorecer uma solução rápida para a crise na habitação. Se o problema está sobretudo nas grandes cidades, há outra alternativa que não seja construir em altura? Considerando sempre, naturalmente, o contexto em que esses edifícios se erguem — nomeadamente respeitando os centros históricos —, o país dificilmente conseguirá colocar um travão aos preços das casas se não forem encontradas soluções para a classe média e para as populações mais vulneráveis nos grandes aglomerados urbanos. “Oferta, oferta, oferta”.
No entanto, o que os números mostram é que o número de casas construídas por cada edifício habitacional está muito longe do que seria necessário. O rácio é, para todos os efeitos, o mais elevado em pelo menos 23 anos (desde 2003), mas pouco ultrapassa 2,58. Repetimos, mas com o devido enquadramento: na maior crise habitacional em Portugal das últimas décadas, o país não consegue construir mais do que 2,5 fogos por edifício. São necessários prédios altos — e estão a ser construídos, em pequena quantidade —, mas continuam a ser canalizados muitos recursos para moradias.

Estes dados, no entanto, são de âmbito nacional, podendo mascarar grandes assimetrias entre regiões. A Grande Lisboa, por exemplo, terá um rácio bem mais elevado. Certo? Consultamos a tabela do INE: apenas 2,7 casas, ligeiramente acima dos 2,6 de 2011. Ou seja, a região mais pressionada — em que se praticam preços que eram impensáveis há apenas alguns anos — não consegue, em média, construir mais de 2,7 casas por edifício.
Na verdade, os valores máximos atingidos no ano passado entre as nove grandes regiões portuguesas não superaram três fogos por edifício habitacional. Algarve (3,1) e Madeira (3,4) lideram este ranking.
Esta estatística do INE não permite leituras mais finas, mas Ricardo Guimarães, especialista em mercado imobiliário que acompanha esta dinâmica através da emissão de certificados energéticos, diz-nos que apenas 4% dos projetos têm mais de 20 fogos, embora esses mesmos projetos representem 40% de todas as novas habitações. O problema está, portanto, no remanescente.
Face a uma procura que excede largamente a oferta, as construtoras continuam a ter incentivos para apostar nas casas de gama média-alta e de luxo. O contexto não ajuda, porque, como sinalizámos na semana passada, os custos estão a aumentar (a um ritmo mais elevado em Portugal do que noutros países europeus), tornando a matemática das construtoras mais difícil na hora de projetar casas para a classe média nos grandes centros urbanos e prédios de habitação social – segmento em que Portugal está, aliás, na cauda da Europa. A “oferta, oferta, oferta” tem, por isso, um longo caminho a percorrer.