Um quarteirão de luxo no centro de Lisboa, que vale 125 milhões

O quarteirão da Avenida Fontes Pereira de Melo, em Lisboa, que está há três décadas representado por edifícios devolutos, fachadas degradadas e um processo urbanístico bloqueado está em obras. Finalmente.
É o último espaço nobre de grande dimensão nas principais artérias da cidade. Perto do Marquês de Pombal. É vizinho do Palácio Sottomayor. Avança ali um projeto de reabilitação e construção nova que prevê 136 apartamentos, serviços e um espaço comum ajardinado, de luxo. Com um potencial de 125 milhões de euros.
É um empreendimento promovido pela Azipalace Investimentos Turísticos, dona do grupo hoteleiro SANA, e o projeto foi desenvolvido pelo ateliê de Frederico Valsassina.
“É um marco para Lisboa”, diz ao Jornal Económico (JE) Telmo Azevedo, co-head of residential da JLL Portugal. “Assistimos ao desbloqueio de uma das áreas mais nobres e centrais da cidade, um passo importante para concretizar o potencial de um quarteirão com enorme relevância urbanística e residencial”, acrescenta.
O empreendimento desenvolve-se em cinco blocos e introduz habitação numa das avenidas onde o uso terciário tem dominado. A componente residencial representa 14.487 metros quadrados de área bruta de construção, a que acrescem varandas, e a que se juntam 2.069 metros quadrados para serviços e 540 metros quadrados destinados a spa e áreas de condomínio.
Com base no preço médio de venda de apartamentos novos nas Avenidas Novas, de 8.566 euros por metro quadrado em 2025, o potencial bruto de vendas da componente habitacional ascende a 124,1 milhões de euros.
O cálculo considera a área de construção sem varandas e não inclui os espaços de serviços, as zonas comuns nem eventuais prémios de preço associados à localização, tipologias, acabamentos ou vistas.
O projeto prevê 56 apartamentos T1, outros 51 com tipologia T2, mais 23 T3 e seis T4. Uma aposta maioritária em tipologias pequenas e médias.
Telmo Azevedo diz que a introdução de habitação numa escala de 136 fogos altera a lógica de utilização diária desta zona. “A introdução de uma componente residencial de grande escala neste eixo nevrálgico não só responde a uma clara necessidade do mercado, como devolve a vivência quotidiana a uma zona fulcral da capital”, diz. “Representa um passo decisivo na sua regeneração e valorização”, aponta.
A componente comercial será também relevante. A pedido do JE, a consultora JLL estima rendas pedidas entre 30 e 40 euros por metro quadrado por mês para lojas entre 400 e 600 metros quadrados na Avenida Fontes Pereira de Melo, no primeiro trimestre de 2026. Aplicando esse intervalo aos 2.069 metros quadrados de serviços previstos, o potencial anual de renda situa-se entre cerca de 745 mil euros e 994 mil euros.
Recuperação desbloqueia
Três décadas depois, o avanço do projeto resulta da resolução de um impasse. O desbloqueio foi possível através de uma solução alinhada com o Plano Diretor Municipal, “assente na reabilitação urbana dos edifícios existentes e na construção de dois novos edifícios destinados a habitação e serviços”, diz ao JE fonte oficial da Câmara Municipal de Lisboa.
A autarquia enquadra o empreendimento na política municipal de reabilitação urbana. Afastou-se uma solução de demolição integral e serão preservadas as fachadas dos edifícios identificadas como património municipal. “Apesar do estado de degradação, as fachadas dos edifícios, que estão identificadas como património municipal, serão preservadas na sua estrutura e composição original”, explica a mesma fonte.
O projeto prevê ainda a reconstrução das coberturas, respeitando a volumetria original dos edifícios, e a valorização das fachadas voltadas para o interior do quarteirão. A preservação das frentes urbanas é uma condição relevante numa avenida cuja imagem foi construída por edifícios de rendimento, sedes empresariais e imóveis de escritórios, mas onde a degradação de alguns conjuntos criou uma descontinuidade visível no tecido urbano.