Banco de Portugal altera limite da taxa de esforço no crédito à habitação para 45% mas mantém taxa de stress

O Banco de Portugal (BdP) reviu os parâmetros da sua Recomendação Macroprudencial para a concessão de crédito, justificando a decisão com o forte crescimento do crédito às famílias, o aumento do montante médio dos empréstimos e o agravamento dos indicadores de risco observado nos últimos meses.
Segundo o banco central, as famílias portuguesas apresentam níveis de endividamento mais elevados, refletindo o crescimento das novas operações de crédito à habitação, que tem acelerado o aumento do stock deste tipo de financiamento. Perante esta evolução, o BdP decidiu ajustar alguns dos parâmetros da recomendação macroprudencial.
De acordo com a instituição, os ajustamentos destinam-se a “reforçar a resiliência do sistema financeiro através da combinação de diferentes limites e requisitos”, assegurando que a concessão de crédito continua a obedecer a critérios prudentes, limitando o risco de sobre-endividamento das famílias e reforçando a capacidade de resistência do sistema financeiro num contexto de forte dinamismo do mercado de crédito.
As alterações aplicam-se aos contratos cuja avaliação da solvabilidade do mutuário seja realizada a partir de 1 de agosto de 2026. O Banco de Portugal explica que este período de transição permitirá às instituições financeiras adaptarem-se às novas regras.
Apesar da intenção do BdP de transformar esta recomendação numa norma vinculativa, as novas regras continuam, para já, a assumir a natureza de recomendação e não são de cumprimento obrigatório para os bancos, mantendo-se o princípio de “comply or explain”.
Na avaliação efetuada ao sistema financeiro português, o Fundo Monetário Internacional (FMI) recomendou que a Recomendação Macroprudencial passe a assumir caráter vinculativo.
Alterações à Recomendação Macroprudencial
Entre as principais alterações, o Banco de Portugal reduz o limite do rácio DSTI (Debt Service-to-Income) de 50% para 45%, uma alteração já antecipada pelo mercado.
Até agora, a recomendação estabelecia que, por regra, a taxa de esforço máxima de um cliente não deveria ultrapassar 50% do rendimento mensal líquido. Com a revisão, esse limite baixa para 45%, restringindo o universo de mutuários que se enquadram nos critérios recomendados.
Segundo o supervisor, a medida pretende reduzir o nível de endividamento dos mutuários, melhorar o perfil de risco e a qualidade do crédito concedido, reforçar a capacidade de resistência das famílias perante choques adversos — como aumentos das taxas de juro, redução do rendimento disponível ou deterioração das condições macroeconómicas e financeiras — e diminuir a probabilidade de incumprimento.
Em simultâneo, o Banco de Portugal reduz para 10% a percentagem de exceções ao limite do DSTI, passando estas a aplicar-se exclusivamente a mutuários cujo rácio, após o choque de taxa de juro, ultrapasse os 45%. Assim, os bancos poderão conceder até 10% do montante total de novos créditos acima daquele limite sem incumprirem a recomendação.
Segundo o BdP, esta alteração simplifica a Recomendação Macroprudencial, preservando, ao mesmo tempo, a capacidade de prevenir eventuais efeitos disruptivos na concessão de crédito.
No cálculo do DSTI — indicador que mede o esforço financeiro do mutuário associado ao pagamento da dívida — as instituições financeiras são obrigadas a aplicar um teste de stress que simula uma subida das taxas de juro. Para acomodar determinados perfis financeiros sem restringir totalmente o acesso ao crédito, a recomendação atualmente em vigor prevê duas exceções, calculadas em função do volume anual de crédito concedido por cada instituição.
Ou seja, a regra geral do Banco de Portugal estabelece um limite ao DSTI (taxa de esforço) – que era de 50% e agora passa a 45%. No entanto, as instituições financeiras dispõem de uma “bolsa de flexibilidade”.
Atualmente, até 10% do montante anual de novos créditos pode ser concedido a clientes com um DSTI, após a aplicação do choque de taxa de juro, entre 50% e 60%. Existe ainda uma segunda exceção que permite que 5% dos novos contratos apresentem um DSTI superior a 60%, sem limite máximo.
Com a entrada em vigor das novas regras, em 1 de agosto, o limite geral do DSTI passa para 45%, mantendo-se apenas uma exceção: até 10% dos novos contratos poderão ultrapassar essa percentagem de taxa de esforço, sem qualquer limite.
Por outro lado, o Banco de Portugal elimina a recomendação relativa à maturidade média do crédito hipotecário, justificando a decisão com o aumento da entrada de mutuários mais jovens no mercado da habitação.
As alterações aplicam-se às operações cuja avaliação da solvabilidade seja realizada a partir de 1 de agosto de 2026. Para o cálculo da percentagem de exceções ao limite do DSTI durante este ano, apenas serão consideradas as operações avaliadas entre 1 de agosto e 31 de dezembro.
Síntese da nova Recomendação Macroprudencial
A Recomendação Macroprudencial mantém limites ao rácio Loan-to-Value (LTV), calculado com base no menor valor entre o preço de aquisição do imóvel e o respetivo valor de avaliação. O financiamento pode atingir até 90% no crédito destinado à aquisição de habitação própria e permanente e até 80% nas restantes finalidades.
No que respeita ao rácio Debt Service-to-Income (DSTI), conhecido como taxa de esforço, o Banco de Portugal fixa um limite geral de 45%, calculado após a aplicação de um choque nas taxas de juro e considerando igualmente o rendimento esperado do mutuário após a reforma.
Para efeitos do cálculo do DSTI, as prestações do novo contrato são simuladas com um aumento da taxa de juro de 0,5 pontos percentuais para empréstimos com maturidade até cinco anos, de um ponto percentual para maturidades entre cinco e 10 anos e de 1,5 pontos percentuais para contratos com prazo superior a 10 anos. Nos contratos em que o mutuário tenha mais de 70 anos no termo do empréstimo, o choque é reduzido para 0,75 pontos percentuais. No caso dos contratos com taxa variável ou mista, é ainda considerada a redução do choque em função da maturidade e do rendimento.
Tal como referido, embora o limite geral do DSTI seja de 45%, a recomendação permite que até 10% dos novos créditos concedidos por cada instituição ultrapassem esse valor, sem fixar um limite máximo para esse rácio.
A recomendação mantém igualmente a exigência de pagamentos regulares de capital e juros ao longo da vigência dos contratos.
No crédito à habitação, passam a existir apenas dois limites máximos de maturidade em função da idade dos mutuários. Os contratos podem ter um prazo até 40 anos quando os mutuários tenham idade igual ou inferior a 35 anos e até 35 anos quando tenham mais de 35 anos. Em simultâneo, é eliminada a recomendação relativa à maturidade média da carteira de novos contratos, simplificando o enquadramento prudencial.
No crédito ao consumo, mantém-se a maturidade máxima de sete anos para o crédito pessoal e de 10 anos para o crédito automóvel e para o crédito pessoal destinado a finalidades específicas, como educação, saúde e transição energética.
Impactos estimados da nova Recomendação Macroprudencial
O Banco de Portugal estima que o impacto das alterações à Recomendação Macroprudencial na concessão de crédito será limitado, ao mesmo tempo que contribuirá para melhorar o perfil de risco dos mutuários.
Segundo o banco central, as simulações realizadas com base em dados contrato a contrato apontam para uma redução contida da concessão de novo crédito, acompanhada por uma melhoria da qualidade do crédito concedido e por um menor nível de risco dos mutuários.
O BdP avaliou igualmente os efeitos macroeconómicos das alterações através de um modelo dinâmico de equilíbrio geral calibrado para a economia portuguesa, que incorpora fricções financeiras e o setor bancário.
De acordo com os resultados, os efeitos de transição deverão traduzir-se em impactos ligeiros sobre o Produto Interno Bruto (PIB), o consumo privado e o investimento.
No longo prazo, o Banco de Portugal estima que o efeito sobre o PIB será praticamente nulo, prevendo apenas uma redução imaterial do stock de crédito à habitação.
O contexto das alterações
O Banco de Portugal justifica a revisão da Recomendação Macroprudencial com a evolução recente do mercado de crédito e o aumento dos riscos para a estabilidade financeira.
A instituição recorda que a recomendação foi introduzida em 2018 como uma medida estrutural destinada a promover práticas prudentes na concessão de crédito à habitação e ao consumo. Desde então, sofreu apenas ajustamentos pontuais: em 2020, durante a pandemia, em 2022, com alterações às maturidades máximas dos empréstimos, e em 2023, quando foi reduzido o choque aplicado ao rácio DSTI na sequência da rápida subida das taxas de juro. Oito anos depois, o banco central considera necessário proceder a uma nova atualização dos seus parâmetros.
Segundo o BdP, o crédito às famílias continua a crescer a um ritmo elevado. Em maio, o stock de crédito à habitação registava uma taxa de crescimento anual de cerca de 10,6%, muito acima dos cerca de 2,9% observados na área do euro. Também o crédito ao consumo mantém uma evolução robusta, com um crescimento anual de cerca de 8,5%, igualmente superior à média europeia. O crédito automóvel cresce cerca de 9,5% e o crédito pessoal aproximadamente 6,5%.
O banco central aponta vários fatores que justificam o reforço da recomendação macroprudencial, entre os quais a aceleração do crédito às famílias, tanto em stock como em novas operações de crédito à habitação e ao consumo, o aumento do montante médio dos empréstimos, a subida dos níveis de endividamento dos mutuários e a valorização contínua dos preços da habitação.
A estes fatores junta-se o aumento do recurso ao crédito nas transações imobiliárias, que reforça a exposição do sistema financeiro ao mercado da habitação, bem como a manutenção de um elevado nível de concorrência entre os bancos no crédito à habitação, com potenciais impactos nas condições de concessão e no ‘pricing’.
O Banco de Portugal destaca ainda o aumento da proporção de compradores de primeira habitação mais jovens, que tendem a apresentar rendimentos mais baixos, níveis de endividamento superiores e maturidades mais longas. Acresce a introdução de medidas legislativas, como a garantia pública para jovens compradores, que poderão estimular a procura de crédito e exercer pressão adicional sobre os preços da habitação.
No crédito ao consumo, o banco central atualiza ainda o conceito de investimentos elegíveis em energias renováveis, alargando-o a um conjunto mais vasto de equipamentos relacionados com a transição energética. Ainda assim, sublinha que a revisão da recomendação resulta sobretudo da evolução recente do mercado de crédito.
O BdP recorda que os limites prudenciais atualmente em vigor têm como objetivo mitigar os principais riscos associados à concessão de crédito. O limite ao rácio Loan-to-Value (LTV) procura reduzir as perdas em caso de incumprimento e restringir níveis excessivos de endividamento. O limite à taxa de esforço (DSTI) visa reduzir a probabilidade de incumprimento, enquanto os limites às maturidades impedem que o risco seja artificialmente reduzido através do prolongamento dos prazos dos empréstimos. Já a exigência de pagamentos regulares de capital e juros destina-se a reduzir o risco de incumprimento ao longo da vida dos contratos.
Perfil dos detentores de crédito
O Banco de Portugal identifica alterações significativas no perfil dos novos mutuários e nas características dos empréstimos concedidos, considerando que estes desenvolvimentos reforçam a necessidade de rever a Recomendação Macroprudencial.
Uma das mudanças verificou-se no tipo de taxa contratada nos novos créditos à habitação. Se anteriormente predominavam os empréstimos com taxa variável, atualmente cerca de 83% das novas operações são celebradas com taxa mista, na qual a prestação permanece fixa durante um período inicial de dois a cinco anos antes de passar para taxa variável.
Segundo o banco central, esta evolução reduz temporariamente a exposição das famílias às oscilações das taxas de juro, mas não elimina esse risco, uma vez que, terminado o período de taxa fixa, os mutuários voltam a ficar sujeitos às variações das taxas de mercado.
O perfil dos compradores de habitação também se alterou de forma significativa. Desde agosto de 2024, a maioria das novas operações corresponde à aquisição de primeira habitação, substituindo o peso anteriormente assumido pelas transferências de crédito entre instituições financeiras.
De acordo com o Banco de Portugal, estes novos mutuários apresentam, em média, rácios de esforço mais elevados, rendimentos inferiores, níveis de financiamento mais elevados e maturidades mais longas, traduzindo um perfil de risco acrescido. Parte desta evolução é atribuída às recentes alterações legislativas, incluindo a garantia pública destinada aos jovens compradores com idade até aos 35 anos.
O valor médio dos novos empréstimos também aumentou de forma expressiva. No crédito à habitação, o montante médio por contrato subiu de cerca de 133 mil euros para aproximadamente 183 mil euros, enquanto os empréstimos concedidos ao abrigo da garantia pública apresentam um valor médio superior a 200 mil euros.
Também no crédito ao consumo o valor médio contratado aumentou, passando de cerca de 15 mil euros para aproximadamente 19 mil euros. Para o Banco de Portugal, esta evolução evidencia que as famílias estão a assumir níveis de endividamento cada vez mais elevados.
Apesar da descida recente das taxas de juro e do aumento do rendimento disponível das famílias, o supervisor salienta que as taxas de esforço continuam elevadas. A distribuição dos novos contratos concentra-se cada vez mais junto dos limites definidos pela recomendação macroprudencial, refletindo a utilização da melhoria das condições financeiras para contrair empréstimos de maior dimensão. Este comportamento é particularmente evidente entre os mutuários mais jovens, que registam as taxas de esforço mais elevadas.
O Banco de Portugal manifesta igualmente preocupação com a evolução do mercado imobiliário. Os preços da habitação continuam a crescer a um ritmo superior ao da maioria dos restantes países da União Europeia e vários indicadores apontam para um afastamento crescente dos fundamentos económicos de longo prazo.
Em simultâneo, aumenta a proporção de transações imobiliárias financiadas pelo sistema bancário português, reforçando a exposição das instituições financeiras ao mercado da habitação.
Na avaliação do supervisor, a combinação entre a rápida expansão do crédito e a forte valorização dos preços da habitação constitui um fator de risco para a estabilidade financeira, uma vez que uma eventual correção do mercado imobiliário poderá amplificar os custos económicos e financeiros, como demonstra a experiência internacional.
No âmbito da revisão da Recomendação Macroprudencial, o Banco de Portugal consultou a Associação Portuguesa de Bancos (APB), a Associação Portuguesa de Leasing, Renting e Factoring (ALF), a Associação de Instituições de Crédito Especializado (ASFAC) e a Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor (DECO). Foram igualmente ouvidos o Conselho Nacional de Supervisores Financeiros (CNSF), o Banco Central Europeu (BCE) e o Comité Europeu do Risco Sistémico (CERS), nos termos da legislação aplicável.