Observatório do Imobiliário: Habitação, investimento e novos desafios para um mercado em transformação

Para esta nova temporada, o Observatório do Imobiliário reúne quatro convidados com perspetivas complementares sobre os principais desafios do setor: Nuno Leal, co-CEO do Doutor Finanças, Miguel Mateus, CEO da Norfin, Jorge Bota, CEO da b.Prime, e Patrícia Barão, Presidente da APEMIP. Ao longo do episódio, vão analisar a evolução do mercado residencial e do investimento imobiliário, vão debater o impacto das políticas públicas na habitação, as condições de acesso ao crédito os fatores que podem influenciar a competitividade do mercado português e o papel da mediação imobiliária na compra de casa, bem como o atual momento dos fundos imobiliários.
O episódio aborda algumas das questões mais atuais do mercado: qual o impacto das recentes medidas fiscais para a habitação? De que forma influenciam os investidores nacionais e internacionais? Estará o acesso ao crédito a facilitar a compra de casa? E que papel deve continuar a desempenhar o Estado na promoção de um mercado habitacional mais acessível?
Nos últimos meses, a habitação voltou a ocupar um lugar central no debate público. À evolução dos preços juntam-se novas medidas fiscais, alterações nas condições de financiamento e a necessidade de aumentar a oferta disponível, num contexto em que o acesso à habitação continua a representar um dos principais desafios para muitas famílias. Ao mesmo tempo, as decisões de política pública são acompanhadas de perto pelos investidores, para quem a estabilidade regulatória e fiscal constitui um dos fatores considerados na avaliação dos diferentes mercados.
A evolução do crédito à habitação vai ser igualmente um dos temas em análise. Depois da descida das taxas de juro ao longo de 2025, o mercado assistiu a uma recuperação da procura por financiamento, embora o Banco de Portugal tenha, entretanto, proposto alterações às recomendações macroprudenciais aplicáveis ao crédito à habitação, procurando reforçar a sustentabilidade do endividamento das famílias. Estas alterações, bem como o seu eventual impacto na capacidade de compra das famílias, vão estar em análise neste episódio.
O mercado residencial continuará igualmente em destaque. Segundo o Índice de Preços da Habitação, divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) neste mês de junho, os preços das habitações aumentaram 17,8% no primeiro trimestre de 2026 face ao período homólogo. No mesmo período foram transacionadas 37.745 habitações, menos 8,7% do que um ano antes, o que evidencia uma desaceleração da atividade, apesar da continuação da valorização dos preços.
A dimensão internacional constitui outro dos eixos em análise. O episódio vai procurar identificar quais são atualmente os principais mercados de origem do investimento imobiliário em Portugal e vai discutir que condições poderão reforçar a capacidade do país para continuar a captar investimento estrangeiro. Num contexto de maior concorrência entre mercados europeus, fatores como a previsibilidade do enquadramento fiscal, a segurança jurídica, a eficiência dos processos administrativos e a disponibilidade de produto continuam a integrar a análise efetuada pelos investidores institucionais.
A evolução dos diferentes segmentos do imobiliário também é um dos temas em destaque. No mercado de escritórios, o comportamento da procura após a generalização dos modelos híbridos de trabalho e a forma como empresas e investidores estão a adaptar as suas estratégias continuam a marcar a dinâmica do setor. Já o segmento logístico continua a revelar uma dinâmica própria, impulsionada pela expansão do comércio eletrónico, pela reorganização das cadeias de abastecimento e pela crescente procura por plataformas de distribuição modernas e bem localizadas.
A transformação tecnológica do setor também vai estar em cima da mesa. A utilização de ferramentas de análise de dados, inteligência artificial, processos digitais de comercialização e novas plataformas de investimento tem vindo a alterar a forma como particulares, promotores e investidores analisam oportunidades e tomam decisões. Em paralelo, critérios de sustentabilidade e eficiência energética assumem um peso crescente na valorização dos ativos e nas opções de investimento.
Ao longo do episódio vai ser igualmente discutido o papel da cooperação entre os setores público e privado na resposta aos desafios da habitação e na promoção de um mercado mais competitivo. O aumento da oferta, a simplificação dos processos de licenciamento, a reabilitação urbana e a criação de condições que reforcem a confiança dos investidores são alguns dos temas que continuam a marcar a agenda do setor.
Mais do que fazer um retrato da atualidade, este primeiro episódio da 4.ª temporada do Observatório do Imobiliário propõe uma análise das principais tendências que poderão influenciar a evolução do mercado nos próximos meses, reunindo diferentes perspetivas sobre habitação, financiamento, investimento e desenvolvimento imobiliário.