“A habitação para a classe média é o grande desafio”, dizem especialistas

Como aumentar a oferta de habitação em Portugal através da simplificação do licenciamento, maior estabilidade regulatória e parcerias entre o Estado e o setor privado para tornar a habitação mais acessível à classe média. Estes foram os temas-chave do painel “Choque no Imobiliário”, debatido no Advisory Summit 2026, e que contou com Diogo Abecasis, CO-CEO da MAP Group, Fernando Costal Carinhas, Legal Director e Coordenador da Área de Direito Imobiliário da PwC e Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII.
Diogo Abecasis, Co-CEO da MAP Group, considerou que o pacote de medidas do Governo representa um sinal positivo para o investimento imobiliário e defendeu que a simplificação administrativa e os incentivos fiscais são passos na direção certa, embora insuficientes para responder de forma imediata à escassez de habitação. “As medidas são positivas e vão impulsionar o investimento imobiliário na habitação, mas ao nível da rapidez, se fosse mais ambiciosa, incidisse em projetos que vão começar seria mais imediato. Infelizmente, o tempo de licenciamento demora um ou dois anos no mínimo, mais dois ou três anos para construir. As casas só chegam as famílias em quatro ou cinco anos. Há essa vontade governativa de simplificar e reformar e processos de licenciamento e incentivos fiscais, desburocratizar e o MAP Group vê com bons olhos as iniciativas do governo”.
Os atrasos na aprovação dos projetos comprometem a sua viabilidade e adiam a disponibilização de novas habitações no mercado. “Temos alguns projetos imobiliários que estão em fase final de licenciamento e outros que demoraram mais de dois anos a serem aprovados. É um problema dos nossos clientes e que transforma todo o projeto imobiliário, prejudicando o projeto e atrasa a entradas das habitações às famílias portuguesas”.
Para Diogo Abecasis, Co-CEO da MAP Group, uma resposta eficaz exige uma maior articulação entre o setor público e o privado. “Há uma questão central que é construir a custos acessíveis para a classe média portuguesa, mas é muito complicado porque o custo de construção com todos os custos associados, é bastante difícil vender a menos de 3500 ou quatro mil euros o metro quadrado”, defende. “Para resolver este problema têm de existir parcerias público privadas como existe por esta Europa fora. O caminho para uma habitação mais acessível passa pelo Estados e autarquias. Estes incentivos fiscais também ajudam, mas não é suficiente”, acrescenta o responsável.
Na sua intervenção, Fernando Costal Carinhas, Legal Director e Coordenador da Área de Direito Imobiliário da PwC, reconheceu que o pacote “Construir Portugal” introduz medidas positivas para o setor, mas alertou para a necessidade de assegurar maior estabilidade legislativa e fiscal, considerando que a constante alteração dos regimes continua a ser um dos principais entraves ao desenvolvimento do mercado imobiliário. “O pacote construir Portugal traz boas medidas para o setor e pode ajudar a ultrapassar algumas dificuldades. O setor imobiliário padece de uma doença crónica: o tempo dos regimes. E a verdade que mexemos naquilo que é o setor e a fiscalidade, mas a verdade é que fazemos as coisas a curto prazo”.
O responsável chamou ainda a atenção para os desafios que a instabilidade fiscal coloca aos investidores e promotores imobiliários, defendendo que a previsibilidade e a clareza na interpretação dos regimes fiscais são determinantes para a organização dos projetos e para a confiança no mercado.
Relativamente ao mercado de arrendamento, Fernando Costal Carinhas sustenta que o aumento da oferta exige um regime mais estável e orientado para responder aos problemas estruturais do mercado. “No mercado de arrendamento, desde 2007, tivemos cinco alterações à lei. Se me perguntar se permitirão ao mercado ter melhores condições para promover o arrendamento a resposta é um rotundo ‘não’. O tema dos prazos é um exemplo de um regime obsoleto e que precisa de ser claro”, acrescenta.
Quanto às medidas dirigidas ao mercado de arrendamento, Fernando Costal Carinhas considerou que, apesar de representarem um avanço, continuam aquém do necessário para responder ao principal desafio do setor: o aumento da oferta de habitação. “É muito importante darmos ao mercado o que ele precisa – o problema real, a falta de oferta, preços desajustados para que possa ser corrigido”.
Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII, considerou que o reconhecimento, por parte do Governo, da escassez de oferta habitacional representa um passo importante. “É um ótimo começo ter um Governo que olha para o mercado de habitação e para a falta de oferta. Temos de dar instrumentos para conseguir criar mais oferta. A habitação para a classe média é o grande desafio. As medidas não vão resolver a curto prazo, temos um défice de 300 mil habitações. É uma missão nacional que o País passa a ter em comum. A Associação tem representado o interesse dos promotores, mas também reconhecemos que dado o xadrez político torna o contexto difícil, o desafio é brutal. A habitação passou a estar na ordem do dia”, diz.
Manuel Maria Gonçalves defendeu ainda que a resposta à crise da habitação exige uma abordagem transversal, envolvendo diferentes áreas da ação pública. O setor, por si só, não resolve os problemas sozinhos. Temos o problema da Justiça, da Economia. É impossível construir para vender a 300 ou 350 mil euros no centro de Lisboa e temos um parque habitacional onde só 2% é habitação pública. O Governo ter reconhecido que a viabilidade económica é um tema é uma boa notícia”, conclui.