Prestação média da casa chega aos 436 euros e sobe há dez meses seguidos

A prestação média do conjunto dos empréstimos à habitação em Portugal atingiu 436 euros em junho, o valor mais alto da série do Banco de Portugal, que sobe há dez meses consecutivos. No mesmo mês, a taxa de juro média dos novos contratos e das renegociações fixou-se em 2,93%.
O que distingue este indicador dos restantes é que ele mede o stock, não os contratos novos. A prestação média nacional resulta de milhões de contratos assinados ao longo de três décadas, com capitais em dívida, prazos remanescentes e indexantes muito diferentes. Um valor agregado com esta natureza move-se devagar e não reage a um mês bom ou mau. Que suba dez meses seguidos e atinja o máximo da série significa que a pressão é estrutural e generalizada, não pontual.
A mecânica por trás da subida tem duas componentes que se somam. A primeira é a revisão dos contratos indexados, que vão incorporando a trajetória da EURIBOR nas respetivas datas de aniversário, distribuída ao longo dos meses em vez de aparecer de uma só vez. A segunda, e provavelmente a mais determinante, é a renovação da carteira: cada contrato antigo que termina é substituído por contratos novos com capitais muito superiores, o que puxa a média para cima independentemente do que as taxas façam.
A dimensão dessa segunda componente é visível quando se comparam as duas pontas. A prestação média nacional é de 436 euros. A prestação média dos contratos celebrados em julho através do ComparaJá, na sua análise de mercado, foi de 850 euros nos clientes com menos de 35 anos e de 749 euros nos restantes. Quem entra hoje no mercado assume um encargo mensal que é praticamente o dobro da média do país, porque financia valores que não têm comparação com os que estavam em causa há dez ou quinze anos.
Este desfasamento explica por que motivo a experiência do crédito à habitação em Portugal é hoje tão desigual entre gerações, sem que a diferença resulte de decisões melhores ou piores. Quem comprou cedo tem uma prestação baixa em termos absolutos, um capital em dívida residual e sensibilidade limitada ao indexante. Quem compra agora tem uma prestação alta, um capital elevado por amortizar e exposição direta a cada movimento das taxas. Os dois grupos vivem no mesmo mercado e leem a mesma notícia sobre a média nacional, mas ela não descreve nenhum dos dois.
A trajetória do indicador nos próximos meses vai depender de duas forças em sentido contrário. Do lado da subida, mantém-se a renovação da carteira com capitais mais altos e a incorporação da EURIBOR, que voltou a subir no início de agosto, com o prazo a seis meses a tocar os 2,724%, máximo desde novembro de 2024. Do lado da travagem, as regras de concessão mais exigentes que entraram em vigor a 1 de agosto reduzem o montante que cada nova operação pode assumir. A primeira força é imediata, a segunda demora meses a chegar à média. Até lá, é razoável esperar que o máximo da série seja batido outra vez.