Setúbal paga 539 euros de prestação e Lisboa 817 para financiar a mesma decisão

Entre os distritos com maior volume de crédito à habitação em Portugal, a diferença de prestação média atinge valores que raramente aparecem no debate sobre acessibilidade. Em Setúbal, a prestação média das operações intermediadas pelo ComparaJá foi de 539 euros, com um montante médio financiado de 143.630 euros. Em Lisboa, os mesmos indicadores situam-se em 817 euros e 214.967 euros. A distância entre os dois distritos é de 278 euros por mês e de mais de setenta mil euros de financiamento, e os dois territórios são contíguos.
O contraste é útil por um motivo simples: as médias nacionais escondem-no por completo. A decisão de comprar casa é substancialmente a mesma nos dois casos: perfis semelhantes, prazos semelhantes, condições de financiamento semelhantes. O que difere é o preço do metro quadrado, e o preço do metro quadrado transmite-se integralmente para a prestação, sem qualquer amortecimento. Um comprador em Setúbal com o mesmo rendimento de um comprador em Lisboa tem, na prática, uma taxa de esforço muito diferente para uma casa comparável.
É esta a mecânica que explica um fenómeno demográfico bem documentado na Área Metropolitana de Lisboa e que os números do crédito confirmam pelo lado financeiro. A margem sul funciona como válvula de escape do mercado da capital, absorvendo compradores expulsos pelo preço e não atraídos pela localização. A diferença de 278 euros mensais é, para muitas famílias, exatamente a distância entre um processo aprovado e um processo recusado, e é paga em tempo de deslocação diária.
Há um segundo dado nesta tabela que complica a leitura simples de que sair da capital é sempre mais barato. O Porto apresenta um montante médio financiado de 231.468 euros, superior ao de Lisboa, e uma prestação média de 824 euros. Coimbra fica-se pelos 173.517 euros e 723 euros. E Aveiro, com apenas 4,0% das operações, regista a prestação média mais elevada entre os principais distritos, com 1.068 euros e um montante médio de 280.675 euros. O mapa do custo do crédito não coincide com o mapa da concentração populacional, e há mercados regionais onde o valor por operação supera claramente o das duas grandes áreas metropolitanas.
Para quem prepara uma compra, a implicação prática é que a escolha de localização é uma decisão financeira antes de ser uma decisão de estilo de vida, e deve ser tratada com o mesmo rigor com que se negoceia o spread. A diferença de prestação entre distritos vizinhos supera largamente aquilo que qualquer negociação bancária consegue produzir, e o efeito é imediato: não depende de aprovação, de condições comerciais nem de patamares de rácio de financiamento.
Falta a variável que a estatística não capta e que deve entrar na conta, de preferência numa tabela de orçamento familiar mensal e não de cabeça. Uma prestação 278 euros mais baixa acompanhada de duas horas diárias de deslocação tem um custo que não aparece no contrato, medido em combustível, portagens, desgaste e tempo.
Fazer essa soma antes de decidir é o exercício que separa uma poupança real de uma simples transferência de custo entre rubricas do mesmo orçamento. A parte aritmética resolve-se numa tarde; a parte do tempo cada família terá de avaliar por si.