O custo total de um crédito chega aos 364.209 euros e não é o preço da casa

Existe um número no contrato de crédito à habitação que quase ninguém compara entre bancos e que é, de longe, o mais informativo de todos. Chama-se montante total imputado ao consumidor, aparece abreviado como MTIC, e representa a soma de tudo o que o cliente pagará ao longo da vida do empréstimo: capital, juros, comissões, impostos, seguros exigidos e despesas associadas. A Análise de Mercado do ComparaJá de Agosto indica que o MTIC médio dos clientes com menos de 35 anos foi de 364.209 euros. Nos clientes com 35 ou mais anos, ficou nos 260.669 euros.
O primeiro esclarecimento necessário é que nenhum destes valores é o preço de uma casa. O montante médio efetivamente financiado foi de 208.774 euros. A diferença entre esse valor e o MTIC é o custo do dinheiro emprestado, distribuído por três décadas, mais tudo o que o contrato traz agregado. É a resposta à pergunta que ninguém faz no balcão: no fim de tudo, quanto é que isto me custou.
A razão pela qual o MTIC é útil é a mesma pela qual é desconfortável. Ele impede a comparação seletiva. Um banco pode apresentar um spread mais baixo e compensá-lo com comissões de dossier mais altas, com um seguro de vida obrigatoriamente contratado na casa e com uma comissão de processamento mensal. Outro pode oferecer um período fixo inicial muito competitivo e um spread elevado para a fase seguinte. Comparados pela prestação do primeiro ano, o primeiro parece melhor. Comparados pelo MTIC, a ordem inverte-se com frequência. Perceber o que o MTIC inclui é o que permite fazer essa comparação com uma régua só.
A diferença entre os dois escalões etários também exige leitura. Não decorre de os mais novos serem penalizados nas condições: as taxas nominais médias dos dois grupos estão a poucos pontos base de distância. Decorre de os compradores com menos de 35 anos financiarem valores mais altos, com prazos mais longos e entradas iniciais menores. Mais capital emprestado durante mais tempo produz mais juros, e o efeito acumulado ao longo de trinta anos é aritmeticamente inevitável.
Há três variáveis que mexem no MTIC e vale a pena saber por que ordem atuam. O prazo é a mais poderosa e a menos intuitiva: alongar cinco anos reduz a prestação de forma modesta e engorda o custo total de forma substancial. A entrada inicial é a segunda, porque reduz capital e reduz simultaneamente o rácio de financiamento, o que costuma melhorar o spread proposto. Os produtos associados são a terceira e a mais silenciosa, porque seguros e comissões representam uma parcela pequena de cada prestação e uma parcela relevante do total ao fim de trinta anos.
A recomendação prática é uma só e cabe numa frase. Ao pedir propostas, exigir o MTIC de cada uma e compará-las por esse número antes de olhar para a prestação. Leva o mesmo tempo, está previsto na ficha de informação normalizada que os bancos são obrigados a entregar, e é a única forma de saber se a proposta mais atrativa no primeiro ano continua a ser a melhor no trigésimo.