A entrada de quem compra depois dos 35 equivale a 56% do valor que pede ao banco

Há um número no crédito à habitação em Portugal que não costuma ser calculado e que descreve melhor do que qualquer outro a barreira real de acesso à casa própria. Não é a prestação, não é a taxa de juro e não é o preço do metro quadrado. É a relação entre a poupança que o comprador traz e o montante que pede emprestado.
A entrada inicial média de quem compra a partir dos 35 anos, na edição de Agosto dos dados de mercado de Crédito Habitação divulgados pelo ComparaJá, foi de 117.158 euros. O montante médio financiado, considerando o conjunto do mercado, foi de 208.774 euros. A entrada representa, portanto, cerca de 56% do valor pedido ao banco. Nos clientes com menos de 35 anos, a entrada média foi de 35.982 euros, o equivalente a aproximadamente 17% do mesmo montante. Entre os dois grupos, a diferença não é de grau: é de natureza.
Este rácio explica coisas que os indicadores habituais não explicam. Ajuda a perceber por que motivo o rácio de financiamento sobre a avaliação difere tanto entre gerações, com 76,5% nos compradores mais jovens e 61,9% nos restantes. Ajuda a perceber por que motivo os compradores com mais idade obtêm melhores condições, uma vez que menor exposição do banco significa menor spread. E ajuda a perceber por que motivo medidas de apoio centradas na prestação mensal produzem menos efeito do que se espera: o obstáculo aparece antes de haver prestação.
A origem da diferença é conhecida e merece ser dita sem eufemismo. Um comprador com mais de 35 anos tem em média mais dez ou quinze anos de acumulação de poupança e, com frequência, um imóvel anterior cuja venda entra na operação. Não é uma questão de disciplina financeira nem de literacia: é aritmética de tempo e de património prévio. Quem compra a primeira casa não tem imóvel para vender, por definição, e é exatamente esse o grupo a quem foi retirada, com as novas regras de concessão, a exceção que permitia financiar a totalidade do valor a quem vendia habitação própria.
Há uma implicação para o debate público sobre habitação que decorre diretamente deste rácio. Uma redução de taxas de juro, uma extensão de prazos ou uma bonificação de prestação atuam todas sobre o mesmo lado da equação, que é o custo mensal de servir a dívida. Nenhuma delas atua sobre a entrada, que é onde o processo efetivamente encalha. Um jovem que precise de reunir mais de trinta mil euros antes de chegar ao balcão não fica mais perto de o conseguir porque a prestação futura desceu vinte euros.
Para quem está a preparar uma compra, o valor prático deste indicador é de planeamento. Estimar a entrada necessária como uma percentagem do montante que se pretende pedir, e não como uma percentagem do preço do imóvel, aproxima muito mais a expetativa da realidade, porque incorpora implicitamente a diferença entre o preço acordado e a avaliação do imóvel.
E permite responder cedo à única pergunta que determina o calendário de toda a operação: quanto tempo falta, ao ritmo de poupança atual, para reunir esse valor. Essa resposta muda decisões sobre arrendamento, sobre localização e sobre tipologia, e é bastante mais útil obtê-la dois anos antes do que dois meses depois de assinado um contrato-promessa.