Novos incentivos ao arrendamento: o que muda para particulares, empresas e investidores

O novo regime de incentivos fiscais ao arrendamento habitacional pode abrir uma janela de oportunidade para proprietários, empresas e investidores que pretendam colocar imóveis no mercado de arrendamento. Mas, para o contribuinte, a questão essencial não é apenas quanto pode poupar em impostos: é perceber se a operação continua a ser financeiramente interessante depois de contabilizados o preço do imóvel, financiamento, impostos, manutenção e risco de incumprimento.
Criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, o regime prevê medidas temporárias aplicáveis entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, com particular impacto em duas áreas: o reinvestimento de mais-valias imobiliárias e a tributação dos rendimentos provenientes de determinados contratos de arrendamento habitacional.
Na prática, isto significa que um proprietário que venda um imóvel com mais-valia poderá, cumprindo os requisitos previstos na lei, utilizar o produto da venda para adquirir uma nova habitação destinada ao mercado de arrendamento e beneficiar de uma isenção de imposto sobre a mais-valia.
Mas não basta comprar outro imóvel. Tem de declarar a intenção de reinvestir e respeitar os prazos e condições estabelecidos. A aquisição pode ocorrer nos 24 meses anteriores à venda ou nos 36 meses posteriores, sendo ainda necessário celebrar o contrato de arrendamento e manter o imóvel afeto a essa finalidade durante o período exigido.
Há também um limite relevante para quem pretende beneficiar do regime: em 2026, a renda mensal não pode ultrapassar 2.300 euros, correspondente ao limite definido para a chamada renda moderada.
Para o proprietário, a mensagem é simples: o benefício fiscal está associado ao comportamento futuro do investimento. Se as condições forem incumpridas, pode haver perda retroativa da vantagem fiscal e consequentes obrigações tributárias.
Arrendar também pode significar pagar menos imposto
Outra alteração relevante dirige-se sobretudo a empresas sujeitas a IRC e empresários em nome individual com contabilidade organizada, enquadrados em IRS, categoria B.
Nos casos abrangidos pelo regime, apenas 50% dos rendimentos prediais provenientes do arrendamento habitacional são considerados para efeitos de tributação.
Por exemplo, perante 18.000 euros de rendimento predial anual, apenas 9.000 euros serão considerados no cálculo do imposto, desde que estejam reunidas todas as condições legais.
É uma diferença que pode alterar significativamente as contas de um investimento imobiliário, sobretudo quando o imóvel é detido por uma empresa ou integrado numa atividade empresarial.
Mas também aqui importa evitar uma conclusão demasiado rápida: uma tributação mais baixa não transforma automaticamente um imóvel num bom investimento.
O verdadeiro benefício está na combinação das medidas
É quando as duas medidas são analisadas em conjunto que o regime pode ganhar maior relevância para determinados investidores.
Imagine-se um proprietário que vende um imóvel habitacional com uma mais-valia, reinveste o valor numa nova habitação destinada ao arrendamento e cumpre todos os requisitos legais. Pode, por um lado, beneficiar da isenção associada ao reinvestimento da mais-valia e, por outro, obter um enquadramento fiscal mais favorável sobre os rendimentos gerados pelo novo imóvel.
Para quem está a ponderar uma operação deste tipo, a questão deixa de ser apenas “quanto imposto vou pagar?” e passa a ser “qual será a rentabilidade líquida do investimento?”
Antes de comprar, faça as contas ao investimento e não apenas ao benefício fiscal
Para o investidor, esta é provavelmente a principal cautela a retirar do novo regime.
O incentivo fiscal deve entrar na equação, mas não deve ser o ponto de partida nem o único critério de decisão. O preço de aquisição, a localização, a procura efetiva por arrendamento, os custos de
financiamento, manutenção, seguros, impostos, eventuais períodos sem inquilino e o risco de incumprimento podem ter um impacto muito superior à poupança fiscal.
Também é importante perceber que o limite de renda pode condicionar a rentabilidade em determinadas zonas onde os preços dos imóveis são elevados.
Um imóvel adquirido por um preço elevado pode beneficiar de um regime fiscal favorável e, ainda assim, proporcionar uma rentabilidade reduzida.
Para proprietários e investidores, o novo regime pode representar uma oportunidade para reorganizar património, canalizar capital para o arrendamento habitacional e reduzir a carga fiscal de determinadas operações.
Para particulares, porém, há uma regra essencial: não confundir benefício fiscal com lucro.
A vantagem só existe se a operação cumprir integralmente os requisitos previstos na lei e se, depois de considerados todos os custos e riscos, o investimento continuar a fazer sentido.
Num mercado em que a habitação continua a ser um dos principais destinos do rendimento das famílias e uma das áreas de maior pressão económica, os novos incentivos podem ajudar a aumentar a oferta de arrendamento. Mas, para quem investe, a decisão deve começar pelas contas e só depois pelos impostos.
Em matéria de benefícios fiscais, poupar no imposto é importante. Não perder dinheiro no investimento é ainda mais.
A análise prévia do enquadramento fiscal, os requisitos legais e a rentabilidade real do investimento são determinantes para aproveitar estas medidas de forma segura. A equipa da Capitalizar acompanha todo o processo: da avaliação inicial à estruturação da operação.