O investimento estrangeiro no setor imobiliário abrandou. Porquê?

O investimento estrangeiro no imobiliário português atingiu 1,7 mil milhões de euros no primeiro semestre de 2026, segundo os dados divulgados pelo Banco de Portugal. O valor compara com 1,9 mil milhões de euros no mesmo período de 2025, o que representa uma redução de cerca de 10,5%.
O número merece atenção, mas exige uma leitura ponderada. Uma descida face a um máximo histórico não significa, por si só, que Portugal tenha perdido atratividade. Significa que o capital internacional se tornou mais prudente, que algumas decisões estão a demorar mais tempo e que o contexto em que os investidores avaliam uma operação é hoje mais exigente.
Há também um dado que ajuda a colocar esta evolução em perspetiva. No primeiro semestre, o investimento direto estrangeiro totalizou 6,7 mil milhões de euros e, no final de junho, o stock de investimento direto do exterior em Portugal ascendia a 225,1 mil milhões de euros, o equivalente a 71% do PIB. Portugal continua, portanto, profundamente integrado nos fluxos internacionais de capital.
Um primeiro semestre marcado pela incerteza
O contexto geopolítico teve inevitavelmente influência nas decisões de investimento. O agravamento dos conflitos no Médio Oriente, a continuidade da guerra na Ucrânia, as tensões comerciais e a volatilidade dos preços da energia aumentaram a incerteza sobre o crescimento económico, a inflação e a evolução das taxas de juro.
O imobiliário é particularmente sensível a esta incerteza. Trata-se de um investimento de longo prazo, com custos de entrada elevados e menor liquidez do que outros ativos. Quando a previsibilidade económica diminui, os investidores prolongam os processos de análise, exigem uma margem de segurança superior e reveem os retornos esperados.
É importante, no entanto, não utilizar a geopolítica como explicação única. A redução observada resulta de uma combinação de fatores externos e internos. Entre estes estão a comparação com um período excecional, a valorização significativa dos ativos portugueses, a escassez de produto com qualidade e dimensão adequadas e a necessidade de maior estabilidade fiscal e regulatória.
Por outro lado, existe a ideia de que o investimento estrangeiro é realizado exclusivamente com capitais próprios e, por isso, pouco sensível às taxas de juro. Essa leitura não corresponde à realidade.
Os compradores internacionais – sejam particulares, promotores, fundos ou outros investidores – também recorrem a financiamento. Quando o custo do dinheiro aumenta, ou quando existe incerteza sobre a sua evolução, o efeito faz-se sentir em toda a cadeia. Nos particulares, diminui a capacidade de compra e aumenta a prestação mensal. Nos promotores, sobe o custo total dos projetos. Nos fundos, reduz-se a rentabilidade esperada do capital e torna-se mais difícil atingir os retornos exigidos pelos investidores.
Há ainda um efeito de comparação. Se ativos financeiros com menor risco passam a oferecer remunerações mais atrativas, o investimento imobiliário precisa de apresentar um retorno adicional que compense a menor liquidez, os custos de gestão e o risco da operação. Um imóvel pode continuar a ser interessante e, ainda assim, deixar de cumprir os critérios financeiros de quem o analisa.
O comprador está mais analítico e Portugal já não é um destino barato
O próprio aumento dos preços também ajuda a explicar o abrandamento. A valorização do mercado português foi positiva para os proprietários e confirmou a qualidade dos ativos, mas reduziu parte da vantagem de preço que Portugal apresentava face a outros países.
O comprador internacional está mais informado e analítico. Antes de decidir, compara Portugal com mercados como Espanha, Itália e Grécia, avaliando não apenas o preço de aquisição, mas também a potencial rentabilidade, a fiscalidade, os custos de financiamento e manutenção, a liquidez futura e a estabilidade regulatória.
À medida que os valores se aproximam dos praticados noutros destinos, Portugal precisa de justificar essa valorização com qualidade do produto, previsibilidade e capacidade de gerar retorno. Continuamos a ter um mercado competitivo, mas já não podemos depender da ideia de que Portugal é uma alternativa europeia mais barata.
Ainda é cedo para falar numa mudança de tendência
Os números divulgados pelo Banco de Portugal retratam apenas os primeiros seis meses do ano. No investimento imobiliário, sobretudo nas operações de maior dimensão, o segundo semestre tende frequentemente a concentrar uma parte relevante do volume anual, dado que os processos de análise, financiamento e negociação se podem prolongar durante vários meses.
Será, por isso, o desempenho do segundo semestre que permitirá perceber se estamos perante uma desaceleração efetiva ou apenas perante um desfasamento temporal na conclusão das operações. Até lá, é correto falar num abrandamento semestral, mas prematuro anunciar uma inversão estrutural do investimento estrangeiro.
Portugal não pode dar a sua atratividade como garantida
Enquanto destino para o investimento no mercado imobiliário, Portugal conserva argumentos muito fortes que o distinguem no contexto internacional: segurança, qualidade de vida, estabilidade institucional, infraestruturas, talento, clima e integração europeia.
Mas já não basta esperar que essas vantagens atraiam investimento de forma automática. O capital tornou-se mais seletivo e compara países, cidades e ativos com maior exigência. Portugal precisa de oferecer previsibilidade fiscal e regulatória, processos de licenciamento mais rápidos, estabilidade nas regras e uma oferta imobiliária adequada aos novos critérios internacionais de qualidade, sustentabilidade e retorno de investimento. Num contexto de preços em rota de crescimento, cada ineficiência interna pesa mais na decisão final.
O abrandamento de 10,5% não deve, por isso, ser dramatizado, mas também não deve ser ignorado. É um sinal para acompanhar e, sobretudo, uma oportunidade para corrigir fragilidades que dependem de nós.
A leitura mais equilibrada é esta: Portugal não deixou de ser atrativo, mas tornou-se mais difícil transformar esse interesse em investimento efetivamente concretizado. O segundo semestre mostrará se a prudência foi temporária ou se estamos perante uma alteração mais profunda. Até lá, o país deve fazer o que está ao seu alcance para reduzir a incerteza e reforçar a confiança de quem pretende investir a longo prazo.