O mercado imobiliário está a tornar-se cada vez mais seletivo

O mercado de investimento imobiliário fechou o segundo trimestre com 462 milhões de euros transacionados, elevando o total do primeiro semestre para 1,4 mil milhões de euros, 11% acima do registado no mesmo período de 2025. O total investido no trimestre foi, no entanto, inferior a 500M€, quase metade do registado no primeiro trimestre e 18% abaixo do período homólogo o que traduz a incerteza geopolítica e uma abordagem mais seletiva dos investidores.
O capital internacional representou 76% do volume investido e as estratégias core e core plus continuaram a dominar a atividade, concentrando mais de 80% do total investido este ano. Ainda assim, começa a observar-se uma maior diversificação dos perfis de investimento, com o reforço das abordagens value add e opportunistic. A hotelaria manteve-se como o segmento mais ativo, concentrando 36% do investimento no trimestre. Impulsionado por várias operações de grande dimensão, o volume acumulado no primeiro semestre já ultrapassou os totais anuais registados em 2024 e 2025. Industrial & Logistics ocupou o segundo lugar entre os setores que mais atraíram capital, beneficiando da procura estrutural por ativos modernos, eficientes e bem localizados. Inversamente, escritórios tem-se ressentido com um volume total de investimento residual com apenas 3 transações inferiores a 10M€. Este reduzido volume de transações reflete o atual processo price discovery neste segmento. Compradores e vendedores continuam a alinhar expectativas, enquanto a procura se concentra em oportunidades e localizações específicas, onde a escassez de produto limita o número de negócios.
Estes dados revelam uma tendência transversal: o mercado está a tornar-se cada vez mais seletivo. O mercado voltou a ganhar liquidez, mas essa liquidez é hoje muito mais seletiva. O foco deixou de estar na quantidade de capital disponível e passou para a qualidade dos ativos capazes de o atrair. Os investidores continuam ativos, mas muito mais disciplinados na análise do risco, privilegiando ativos com fundamentos sólidos, rendimentos previsíveis e potencial de criação de valor o que aumenta a polarização entre ativos prime e secondary.
Esta seletividade é igualmente visível nos mercados de ocupação. Em Industrial & Logistics, a absorção mais do que duplicou face ao primeiro trimestre, mas continua condicionada pela escassez de espaços capazes de responder às atuais exigências dos ocupantes. Nos escritórios, mantém-se a procura por edifícios novos, eficientes e bem localizados em detrimento de localizações secundárias a ativos sem credenciais de ESG com um desempenho positivo face ao primeiro trimestre mais anímico. No retalho, a procura permanece resiliente, mas
concentra-se nos formatos e localizações com melhores fundamentais operacionais que se deparam igualmente com escassez de produto o que pressiona as rendas em alta.
O mesmo princípio aplica-se ao mercado residencial. A procura mantém-se ativa, mas os compradores estão mais criteriosos em relação à localização, à qualidade do produto, à previsibilidade dos prazos de entrega e ao potencial de valorização. Ao mesmo tempo, a oferta continua a crescer a um ritmo insuficiente: apesar do aumento estimado de 3% no número de fogos licenciados e concluídos no primeiro semestre, mantém-se uma relação de apenas uma casa concluída por cada seis vendidas, o que mantem a pressão ascendente nos preços.
O mercado imobiliário português está, assim, a entrar numa fase de maior exigência. Já não basta existir procura ou capital disponível. Os ativos têm de responder de forma clara às necessidades dos investidores e dos ocupantes, combinar qualidade e eficiência e apresentar uma proposta de valor consistente.
Mais do que acompanhar indicadores isolados, importa compreender a relação entre investimento, ocupação, oferta, procura e preços. É essa leitura integrada que permite interpretar a crescente seletividade do mercado, antecipar movimentos e apoiar decisões mais informadas.