Um crédito de compra financia 238.933 euros e um transferido apenas 155.434

O montante médio financiado no crédito à habitação é um dos números mais citados nas leituras do mercado imobiliário português. Em agosto ficou nos 204.359 euros, segundo os dados do crédito intermediado pelo ComparaJá. O problema é que esse valor não corresponde a nenhuma operação real, porque resulta da mistura de dois produtos que não se parecem em nada.
Desdobrado por tipo de operação, o mesmo mês dá um retrato completamente diferente. Um crédito de aquisição financiou em média 238.933 euros. Um crédito transferido de um banco para outro financiou 155.434 euros. São 83.499 euros de diferença entre as duas metades do mercado, e a média nacional cai exatamente no meio, num ponto onde quase ninguém está.
A explicação é evidente assim que se olha para o que cada operação é. Uma aquisição financia o preço de uma casa comprada hoje, a preços de hoje, com o capital em dívida no seu valor máximo. Uma transferência financia o que resta de um empréstimo contratado há cinco, dez ou quinze anos, sobre um imóvel comprado a preços dessa altura e já parcialmente amortizado. O primeiro número mede o mercado imobiliário atual. O segundo mede o passado do mercado imobiliário, descontado das prestações já pagas.
Daqui decorre uma consequência prática que passa despercebida em quase todas as análises. Quando o peso relativo dos dois produtos muda, a média nacional move-se sem que nada tenha acontecido aos preços. Em agosto, as transferências caíram de 44,4% para 39,8% das operações e as aquisições subiram para 54,6%. Uma média que junta mais operações grandes e menos operações pequenas deveria subir. Subiu pouco: o montante médio nacional recuou ligeiramente, de 204.713 para 204.359 euros. O que sustentou a média para baixo foi a queda do valor das próprias transferências, que passaram de 178.712 euros em julho para os tais 155.434, uma quebra de 13% num mês.
Essa quebra é o indicador mais interessante do conjunto e merece leitura própria. Se os créditos que ainda mudam de banco são cada vez mais pequenos, isso significa que os contratos com mais capital por pagar, e portanto com mais a ganhar numa mudança, já saíram. O que sobra são empréstimos em fase adiantada de amortização, onde a poupança absoluta de mudar é reduzida porque a componente de juros da prestação já pesa pouco. O mercado de transferências está a raspar o fundo do stock, e o tamanho médio das operações é o termómetro disso.
Nada disto invalida o uso da média. Invalida o uso da média sozinha. Um valor agregado que junta produtos com dinâmicas opostas serve para acompanhar o volume total de crédito na economia, e serve mal para tudo o resto. Quem quiser saber quanto custa comprar casa hoje tem de olhar para o montante das aquisições, e a análise de mercado de crédito habitação desagrega precisamente por produto para permitir essa distinção. Quem quiser avaliar o estado da renegociação tem de olhar para o montante das transferências, que conta uma história diferente e por vezes contrária.
Vale a pena ainda notar que as duas séries se comportaram de forma independente ao longo do ano. As aquisições subiram de 209.069 euros em maio para 241.306 em julho, um movimento de 15% em dois meses. As transferências, no mesmo período, oscilaram entre 153.533 e 178.712 euros sem direção clara. Não são duas versões do mesmo fenómeno com ruído diferente. São dois mercados com clientes diferentes, motivações diferentes e sensibilidade diferente às mesmas taxas de juro.
A conclusão útil é de método, e aplica-se a qualquer indicador construído por agregação. Sempre que uma média nacional se mantém estável enquanto as suas componentes se movem em sentidos opostos, a estabilidade é uma ilusão de composição. Em agosto, o crédito à habitação português deu exatamente esse sinal: um número agregado praticamente parado a esconder uma queda de 13% numa das suas metades.