A revisão que custou sete euros de prestação em setembro custa até 80 euros em outubro

Os números são estes. Uma revisão de setembro, calculada sobre a média de agosto da EURIBOR a 12 meses, que se fixou em 2,954%, acrescentou cerca de sete euros à prestação de um empréstimo de 150 mil euros a 30 anos com um spread de 1%. Uma revisão de outubro, calculada sobre a média de setembro, vai acrescentar entre 25 e 80 euros ao mesmo tipo de contrato, conforme o prazo do indexante. A dívida não mudou. O contrato não mudou. Mudou o mês.
O mecanismo é o do desfasamento entre o mercado e o contrato. A prestação de um crédito indexado não é recalculada quando a EURIBOR se move, é recalculada na data de revisão inscrita no contrato, usando a média mensal do mês anterior. Isso significa que o mercado pode mover-se durante semanas sem que nada aconteça à prestação, e que tudo o que se acumulou nesse período entra de uma só vez quando a data chega. Setembro apanhou a média de agosto, formada antes de o Banco Central Europeu subir juros a 10 de setembro e antes de o mercado passar a descontar dois aumentos adicionais em outubro e dezembro. Outubro apanha a média de setembro, formada depois disso.
A consequência prática é que a data de escritura, escolhida por razões que nada têm que ver com finanças, determina quanto uma família paga durante meses. Duas casas compradas na mesma rua, pelo mesmo preço, com o mesmo banco, uma escriturada em março e outra em abril, entram em ciclos de revisão diferentes e vão pagar valores diferentes durante toda a vida do empréstimo, alternadamente para melhor e para pior. Não há decisão financeira nenhuma por trás disso.
A composição do mercado nacional torna o efeito mais agudo num sentido e mais suave no outro. Em agosto, 71,3% dos contratos intermediados pelo ComparaJá ficaram no prazo de seis meses e 28,7% no de 12. O prazo curto transmite mais depressa e com mais frequência: quem for revisto em outubro com indexante de seis meses volta a ser revisto em abril, e apanha outra vez o nível que então vigorar. O prazo longo transmite uma vez e prende: quem for revisto em outubro com indexante de 12 meses fica com o nível de setembro de 2026 até outubro de 2027, mesmo que as taxas desçam entretanto. Compreender como a EURIBOR afeta a prestação é, por isso, menos sobre prever taxas e mais sobre saber em que calendário cada contrato está.
Há uma leitura agregada que interessa a quem analisa risco de crédito e que este desfasamento distorce. Os indicadores de esforço das famílias publicados com base em dados de um mês refletem, na verdade, taxas formadas um a doze meses antes. Num ciclo estável isso é irrelevante. Num ciclo em aceleração, como o atual, significa que qualquer leitura da carteira subestima sistematicamente a pressão que já está contratada e apenas ainda não foi aplicada. A subida de outubro já existe: está no mercado, mas não está nos extratos.
Para quem tem crédito, decorre daqui a única ação com retorno garantido neste contexto, e não é prever nada. É saber em que mês cai a próxima revisão, porque essa data está escrita no contrato, e consultar a média do indexante do mês anterior, que é pública e conhecida antes de a revisão produzir efeito. Com esses dois elementos, o aumento deixa de ser uma surpresa e passa a ser um número que se pode provisionar.
Fica um sinal a acompanhar nas próximas semanas. Se a média de outubro se formar acima da de setembro, os contratos revistos em novembro apanham um nível ainda mais alto, e o efeito de cascata continua. Se estabilizar, outubro foi o pico do desfasamento, e é precisamente nesse mês que a diferença entre contratos vizinhos será a maior de todo o ciclo.