Comprar para arrendar é cada vez menos rentável: preços das casas sobem o triplo das rendas

Comprar uma casa para colocar no mercado de arrendamento exige hoje uma análise muito mais criteriosa. Os preços dos imóveis continuam a subir a um ritmo muito superior ao das rendas, reduzindo progressivamente a rentabilidade potencial deste tipo de investimento. Os dados mais recentes da DECO PROteste Investe mostram que são cada vez menos as oportunidades capazes de proporcionar um retorno que compense os riscos e encargos associados à compra de um imóvel para arrendar.
A análise, realizada a partir de dados de mercado da plataforma Casafari, abrange apartamentos usados e em bom estado em 176 freguesias de 44 concelhos de Portugal continental. Os resultados revelam uma diferença clara entre a evolução dos preços de compra e das rendas: nos últimos 12 meses, o preço dos imóveis aumentou, em média, 11,2%, enquanto as rendas dos novos contratos cresceram apenas 3,6%.
Esta diferença ajuda a explicar porque é cada vez mais difícil obter uma rentabilidade atrativa. O investidor precisa de desembolsar um montante significativamente superior para adquirir o imóvel, mas o rendimento que consegue obter através da renda não cresce na mesma proporção. Ou seja, o aumento das rendas já não é suficiente para acompanhar a valorização do preço das casas.
Em média, um T2 já custa perto de 350 mil euros
A evolução é particularmente evidente quando se analisam as tipologias mais procuradas. O preço médio de um T2 aproxima-se atualmente dos 350 mil euros, situando-se nos 348 423 euros, ou 3656 euros por metro quadrado, depois de uma valorização homóloga de 10,9%.
Em contrapartida, a renda média exigida para um T2 é de 1364 euros mensais, ou 13,9 euros por metro quadrado, tendo aumentado apenas 3% no mesmo período.
Nos T1, a diferença mantém-se expressiva. O preço médio atingiu 276 436 euros, depois de uma valorização de 14,1%, enquanto a renda média mensal se situa nos 1138 euros, tendo aumentado 4,5%.
Quando é que comprar para arrendar ainda compensa?
Segundo o modelo de avaliação da DECO PROteste Investe, nas atuais condições das taxas de juro, um investimento imobiliário só é considerado atrativo quando permite obter um retorno bruto superior a 5,8%. Ultrapassar este nível tornou-se, porém, extremamente raro.
A rentabilidade bruta é estimada através da relação entre a renda anual esperada e o preço médio de compra do imóvel, assumindo uma taxa de ocupação anual de 90%. E este valor ainda não corresponde ao rendimento que efetivamente ficará disponível para o proprietário: ao retorno bruto é necessário descontar o IRS sobre as rendas e despesas associadas ao imóvel, como IMI, seguros, condomínio e outros encargos.
É precisamente por isso que uma rentabilidade aparentemente positiva pode não significar, por si só, um bom investimento.
Oportunidades são cada vez mais raras
A redução das oportunidades é já visível no modelo de avaliação da DECO PROteste Investe. Quando concentramos a análise apenas nos T2, são poucas as freguesias que se aproximam ou ultrapassam o nível de rentabilidade considerado atrativo. Entre os casos identificados encontram-se Loulé (São Clemente), com 6,8%; Parceiros e Azoia, em Leiria, com 6,7%; Santa Marinha e São Pedro da Afurada, em Vila Nova de Gaia, com 5,9%; e Sé e São Lourenço, em Portalegre, com 5,8%.
No Porto, por exemplo, Bonfim apresenta uma rentabilidade bruta estimada de 5,7% e Campanhã de 5,6%, abaixo do patamar de 5,8% atualmente utilizado pela DECO PROteste Investe como referência para considerar o investimento atrativo.
Preço baixo não significa necessariamente bom investimento
A DECO PROteste alerta também para a importância de não analisar apenas o preço de aquisição. Um imóvel mais barato não é necessariamente mais rentável: é indispensável avaliar a renda que pode gerar e comparar esse rendimento com o capital necessário para a compra. A análise aos T2 mostra, por exemplo, freguesias com preços médios relativamente baixos, mas rentabilidades brutas de apenas 3% a 4%.
Perante este cenário, a organização recomenda uma análise rigorosa antes de avançar com a compra de um imóvel para arrendamento, tendo em conta não apenas o preço de aquisição e a renda esperada, mas também impostos, custos de manutenção e gestão, períodos em que o imóvel poderá ficar desocupado e alternativas de investimento disponíveis.
O imobiliário pode continuar a fazer sentido em determinadas localizações e condições de compra, mas a valorização acentuada das casas está a tornar cada vez mais difícil encontrar imóveis cuja renda permita obter um retorno adequado ao capital investido.
Através do comparador da DECO PROteste Investe é possível consultar a rentabilidade esperada para imóveis entre T1 e T4 em 176 freguesias, comparar preços e rendas e verificar a área média e o preço de referência dos imóveis em cada zona.