Investimento imobiliário na Europa cai para 46 mil milhões no 3º trimestre, mas 2026 deve fechar em alta

O investimento em imobiliário comercial na Europa registou uma quebra no terceiro trimestre de 2026, mas mantém trajetória de crescimento no acumulado do ano. De acordo com os resultados preliminares do European Investment Nowcast da Savills, foram transacionados cerca de 46 mil milhões de euros entre julho e setembro, o que representa uma queda de aproximadamente 6% face ao mesmo período do ano passado. No conjunto dos primeiros nove meses, o volume ascende a 156 mil milhões de euros, um aumento de 4% em termos homólogos.
O relatório descreve um momento de sinais mistos e de expectativas comedidas. Por um lado, economias mais fortes continuam a sustentar o rendimento imobiliário.
O PIB da zona euro cresceu 1,2% em termos homólogos no segundo trimestre, acima da estimativa inicial, e o sentimento económico subiu pelo quinto mês consecutivo em setembro para o nível mais elevado desde fevereiro de 2022. Por outro, a pressão renovada sobre as taxas de juro mantém a recuperação seletiva e concentrada no segmento prime. Em julho a inflação na zona euro voltou a 2,9%, muito penalizada pelos custos da energia, o que levou o Banco Central Europeu a subir a taxa de depósito em mais 25 pontos base desde junho, para 2,50%. O Banco de Inglaterra manteve a taxa em 3,75% em setembro, mas com membros do seu comité a defenderem nova subida.
Esta divergência traduz-se numa recuperação a velocidades muito diferentes. Entre janeiro e setembro, a Europa Central e de Leste registou um crescimento de 34% no investimento face ao período homólogo, os países nórdicos avançaram 25% com destaque para a Suécia, e o Sul da Europa cresceu 20%, com Espanha a continuar a atrair capital suportado por um risco soberano ainda atrativo e Itália impulsionada pelo retalho de periferia e pela logística.
Em contraste, os três mercados core, Reino Unido, Alemanha e França, recuaram em conjunto 8%, e o resto da Europa Ocidental caiu 5%. São precisamente os mercados mais líquidos que estão fora da história de crescimento, o que limita a expansão total.
A estratégia dominante dos investidores tem sido de escolha seletiva, com foco na segurança de rendimento.
O setor residencial em sentido lato permanece no centro do interesse e, somando multifamiliar, residências de estudantes, lares e senior living, já representa mais de 30% do volume investido nos primeiros três trimestres. O retalho vive um revival, com centros comerciais e retail parks a voltarem a atrair pela relação risco-retorno, enquanto a logística, depois de um longo período de forte atividade, perdeu algum ímpeto devido a tensões geopolíticas e a custos de transporte mais elevados.
Nos escritórios reforçou-se a procura por ativos de topo e por operações de grande dimensão que demonstram que há capacidade para fechar negócios de vulto num mercado contido.
James Burke, Global Cross Border Investment Director da Savills, considera “também o investimento em retalho continua a recuperar, com destaque para os centros comerciais. Os fluxos de capital dentro da Europa mantêm-se fortes, vindos de investidores do Reino Unido, França, Suécia e Alemanha. Os norte-americanos são a principal fonte de capital internacional na Europa, e os canadianos deverão tornar-se ainda mais ativos”.
Entre as maiores transações do trimestre contam-se a compra de um portefólio de 12 hospitais privados no Reino Unido pela Blue Owl Capital por cerca de 1,5 mil milhões de euros, a aquisição de 904 casas para arrendamento no Elephant Park, em Londres, pela Greystar por 500 milhões de euros, a compra de 50% do Manchester Arndale pela Hammerson por 218 milhões de libras, a aquisição dos restantes 50% do centro comercial Xanadú, em Madrid, pela Rivoli Asset Management por 250 milhões de euros, a compra do MegaPark Barakaldo, no País Basco, pela NEPI Rockcastle por 254 milhões de euros, marcando a sua entrada em Espanha, e a compra do edifício Capital 8 em Paris pela Pontegadea à Invesco Real Estate por 820 milhões de euros, o maior negócio de um único ativo de escritórios na Europa continental desde 2022.
O capital transfronteiriço mantém-se abaixo das médias históricas, representando menos de 45% dos volumes no acumulado do ano. Os fluxos intra-europeus continuam robustos e são liderados por investidores do Reino Unido, França, Suécia e Alemanha, enquanto os investidores norte-americanos permanecem a maior fonte de capital internacional, acompanhados por canadianos como a CPP Investments e a Brookfield.
No que diz respeito ao financiamento, o crédito está disponível mas o acesso é desigual. De acordo com o BCE, apenas 6% dos bancos reportaram critérios mais restritivos para crédito imobiliário comercial no primeiro semestre de 2026, a leitura mais baixa desde 2021, embora na Alemanha 46,2% dos financiadores considerem que as condições se deterioraram.
Para o resto do ano, a Savills mantém uma perspetiva cautelosamente positiva. O quarto trimestre é tradicionalmente forte e existem transações relevantes em pipeline. Ainda assim, as previsões foram revistas em baixa para refletir a fraqueza dos três mercados principais.
A consultora estima agora que o investimento total europeu atinja 248 mil milhões de euros em 2026, o que corresponde a um crescimento de 7%, seguido de 266 mil milhões em 2027, também com alta de 7%, e de uma subida de 9% em 2028. França surge como ponto de maior preocupação, com o spread entre as obrigações a 10 anos francesas e alemãs a ultrapassar os 100 pontos base pela primeira vez desde 2012 e com quase metade dos investidores inquiridos em França a admitir reduzir a alocação a imobiliário.
No Reino Unido pesam as finanças públicas mais frágeis e a incerteza antes do Orçamento de Outono de 28 de outubro, enquanto na Alemanha a saída de cerca de 17,3 mil milhões de euros de fundos abertos desde o início de 2024 poderá trazer mais oportunidades para o mercado.