Portugal no lado certo do mapa europeu

Regresso de Munique com uma convicção reforçada: o principal desafio do mercado imobiliário europeu já não é apenas recuperar a confiança dos investidores. É conseguir apresentar oportunidades que justifiquem, de forma convincente, a alocação de capital num contexto em que o risco tem um preço muito mais evidente.
Passei três dias na EXPO REAL, a maior feira de imobiliário e investimento B2B da Europa. A 27.ª edição juntou mais de 42 mil participantes de 74 países, ligeiramente mais do que no ano passado. Poucos lugares medem tão bem o pulso dos investidores e o diagnóstico da própria organização foi de uma honestidade quase germânica. Este ano, Munique trocou a esperança pelo realismo e adotou um novo lema: sturdy till 2030. Confesso que gosto da franqueza. É menos poético, mas muito mais útil para quem tem de construir um plano de negócio.
Este ano, o que ouvi foi invulgarmente consistente: Há dinheiro, mas há pouca pressa para o gastar. O capital existe, e convém não o esquecer. Mas levantar fundos demora hoje mais tempo, e os comités de investimento passaram a dissecar cada operação. Um bom ativo numa boa localização já não chega. É preciso um plano de negócio credível e uma equipa que prove que o sabe executar. Não por acaso, uma das ideias mais repetidas em Munique foi a de que a gestão ativa dos ativos, e não a macroeconomia, passou a ser o verdadeiro motor do retorno. A maré já não levanta todos os barcos. Agora é preciso saber remar.
Mudou também a pergunta que o mercado faz a si próprio. Durante anos, discutimos qual seria a classe de ativos vencedora: logística, residencial, retalho, escritórios. Confesso que esse debate me parece hoje quase datado. A pergunta que ouvi em Munique é mais simples e muito mais exigente: o retorno compensa o risco, o custo do capital e a complexidade da operação? No fundo, as contas batem certo? E as contas mudaram. Como resumia um investidor alemão, “o 5 é, no mínimo, o novo 4”. E já poucos sonham regressar às yields de 2021 e os que mais agilmente se adaptam a este paradigma, colhem mais rapidamente os frutos de um mercado que regressa aos fundamentais.
Claro que nada disto acontece no vácuo. O financiamento a longo prazo continua caro, o tabuleiro geopolítico está longe de estabilizar, a inflação de novo a subir, e a instabilidade política em torno da habitação entrou nas conversas com uma insistência pouco habitual. Mas a vantagem de quem já viu este filme é saber como acaba E ouvi investidores institucionais, disserem sem rodeios: “Não faz sentido esperar que o mercado mude na nossa direção, mas sim trabalharmos nós próprios os desafios.” E é nesse espírito que os negócios continuam O investidor que daqui resulta é mais seletivo e mais cauteloso. Quer rendas previsíveis, proteção se as coisas correrem mal e mercados com fundamentais sólidos.
E é exatamente aqui que Portugal ganha. A mensagem mais encorajadora que trouxe de Munique foi a forma como o país é hoje visto lá fora: maduro, resiliente, investível. Portugal está a trocar o rótulo de mercado periférico, que durante muito tempo colou ao Sul da Europa, por uma lógica cada vez mais próxima de um mercado core. Num ano em que boa parte da feira se passou a discutir política, regulação e fundos sob pressão, ser visto como porto seguro não é pouca coisa.
Não se trata de simpatia. Sustentam esta leitura prime yields relativamente estáveis, rendas a crescer nos segmentos-chave, estabilidade política com uma agenda focada em políticas de incentivo ao investimento e apoio à habitação e uma economia que tem mostrado uma resiliência notável. Durante anos, Portugal foi visto como um mercado para comprar barato e sair com lucro rápido. Hoje começa a ser um mercado onde faz sentido estar.
Os números confirmam o que ouvi em Munique. Segundo o mais recente Dils Recap, o imobiliário português captou 1,4 mil milhões de euros no primeiro semestre, mais 11% do que no mesmo período de 2025, mesmo com um segundo trimestre mais contido. No segundo trimestre, 76% do capital veio do estrangeiro, sobretudo nas operações de maior dimensão. Mas o dado que melhor resume o momento é outro: as estratégias core e core plus concentraram mais de 80% do volume investido. Quem investe em Portugal está a fazê-lo para ficar.
É aqui que as conclusões de Munique têm consequências diretas cá. Um investidor que pergunta, antes de tudo, se as contas batem certo vai atrás de um mercado de ocupação com um histórico de performance sólida e rendimento previsível, e o mapa do investimento em Portugal já o mostra. A hotelaria concentrou 36% do capital no segundo trimestre e, num só semestre, já superou o volume anual de 2024 e de 2025. A logística seguiu-se, com 26%, puxada por ocupantes que trocam armazéns antigos por ativos de nova geração, e só não cresceu mais porque falta oferta adequada. Nos escritórios, pelo contrário, o investimento ficou-se pelos 62 milhões de euros no semestre, muito abaixo dos níveis históricos, num segmento ainda à procura do preço certo. Não é falta de interesse. É o mercado a fazer as contas.
Na habitação, o diagnóstico é o mesmo, mas com outra urgência. Hoje conclui-se apenas uma casa por cada seis vendidas, e os preços subiram quase 18% num ano. A oferta cresce, mas apenas 3%, e aposta sobretudo nos segmentos alto e premium, deixando a classe média sem resposta para a primeira habitação. O capital institucional que circulava em Munique pode ser parte da solução, sobretudo no arrendamento. Mas só virá se a equação de retorno for clara.
Mas não nos deixemos embalar. A reputação de um mercado constrói-se devagar e perde-se depressa. O que transforma uma boa perceção numa decisão de investimento é previsibilidade fiscal, licenciamento ágil e regras que não mudam a meio do jogo. É aí que o país não se pode dar ao luxo de falhar.
Há ainda uma leitura que me parece cada vez mais evidente: para muitos investidores internacionais, a Península Ibérica deixou de ser dois mercados separados. Na Dils sentimo-lo bem nesta edição, a primeira com a presença da nossa equipa espanhola. Apresentar Portugal e Espanha lado a lado permitiu-nos dar aos investidores aquilo que procuram: uma visão integrada das oportunidades nos dois países.
A cautela continua lá, e seria ingénuo ignorá-la. Mas há capital, há apetite e há vontade de investir onde os fundamentais, o preço e o retorno convencem. Chamem-lhe sturdy till 2030 ou simplesmente arregaçar as mangas: em Munique, o mercado estava claramente a fazer a segunda. O investidor de hoje não compra histórias, compra contas. Portugal tem boas contas e uma boa história para as acompanhar. O desafio é não as desperdiçar. O desafio é não os desperdiçar.