Bloco questiona Governo sobre esquema de fraude no arrendamento e pede dados ao Fisco

O Bloco de Esquerda (BE) questionou o Governo sobre uma alegada utilização abusiva de contratos de comodato por sociedades comerciais para dissimular contratos de arrendamento habitacional e escapar às respetivas obrigações fiscais. Os bloquistas querem saber quantos imóveis habitacionais pertencentes a sociedades comerciais estão ocupados sem contratos de arrendamento comunicados ao fisco e pretendem que a Autoridade Tributária (AT) e a Inspeção-Geral de Finanças (IGF)  disponibilizem dados estatísticos sobre esta prática e sobre esta fiscalização. Já numa pergunta dirigida ao ministro das Finanças reclamam ainda medidas urgentes para proteger os inquilinos vulneráveis (como o caso recente julgado pelo Tribunal da Relação de Coimbra).
No requerimento que deu entrada no Parlamento, o partido denuncia aquilo que designa de “proliferação de um alegado esquema de fraude à lei do arrendamento e de evasão fiscal massificado, promovido por certas sociedades imobiliárias e de advogados, assente na utilização abusiva de contratos de comodato para dissimular verdadeiros contratos de arrendamento habitacional”. Segundo o BE, “em vez de um contrato de locação, os cidadãos são compelidos a subscrever minutas pré-redigidas, que não podem negociar, nas quais a contrapartida financeira exigida pelo uso da habitação não surge formalmente designada como renda”.
Os bloquistas apontam o dedo a sociedades imobiliárias e de advogados que, dizem, estar a “dissimular verdadeiros arrendamentos habitacionais, exigindo pagamentos (muitas vezes sem recibo) sem dar aos inquilinos as garantias da lei do arrendamento”. Recorde-se que os contratos de comodato consistem num acordo onde uma pessoa (comodante) empresta a outra (comodatário) um bem móvel (como um veículo ou equipamento) ou imóvel (como uma casa ou terreno) para que esta dele se sirva, com a obrigação de o restituir mais tarde.
As duas iniciativas assinadas pelo deputado Fabian Figueiredo, dirigidas ao Governo, através do Ministério das Finanças, alerta para a existência de um alegado esquema que estará a ser utilizado por algumas sociedades imobiliárias e sociedades de advogados. A prática consistirá em apresentar aos ocupantes contratos de comodato, formalmente gratuitos, quando, na realidade, estes pagam mensalmente uma contrapartida financeira pela utilização da habitação.
Segundo o partido, os ocupantes são frequentemente confrontados com minutas contratuais pré-elaboradas, sem possibilidade de negociação, nas quais os pagamentos exigidos não são identificados como rendas. Desta forma, os proprietários poderão contornar as obrigações associadas ao arrendamento, nomeadamente a comunicação dos contratos às Finanças e a liquidação do Imposto do Selo.
O BE recorda que, nos termos do artigo 1129.º do Código Civil, o comodato é um contrato essencialmente gratuito. A utilização desta figura para encobrir uma relação efetivamente onerosa poderá, assim, configurar uma situação de simulação contratual, com consequências fiscais e jurídicas.
No requerimento, o partido recorda que os tribunais têm admitido a figura do comodato modal, em sede do qual são impostos encargos ao ocupante sem que o negócio perca a sua natureza essencialmente gratuita. “Para demonstrar a simulação e provar a existência de um verdadeiro contrato de arrendamento, o ónus da prova recai habitualmente sobre o inquilino. Tratando-se, na sua esmagadora maioria, de pessoas em situação de extrema vulnerabilidade, que assinam documentos pré-preenchidos e liquidam valores sem emissão de recibo, a prova judicial revela-se um ónus quase diabólico e insuperável”, acrescentam.
Inquilinos ficam sem proteção legal e benefícios fiscais
Para além da eventual perda de receita fiscal para o Estado, o partido chama a atenção para os efeitos desta prática sobre os agregados familiares. Sem um contrato de arrendamento formalizado, os ocupantes podem ficar privados de garantias legais, como as regras relativas à duração e renovação dos contratos, aos prazos de pré-aviso, à transmissão por morte e ao direito de preferência.
A ausência de um contrato comunicado à AT poderá também impedir o acesso à dedução fiscal das despesas com habitação em sede de IRS e dificultar o recurso a instrumentos públicos de apoio ao arrendamento, como o Porta 65 ou o apoio extraordinário à renda.
O BE realça ainda que a jurisprudência tem espelhado esta fragilidade processual, dando conta de que ainda em junho de 2026, o Tribunal da Relação de Coimbra proferiu uma decisão na qual considerou que a quantia de 400 euros mensais suportada por uma ocupante não consubstanciava uma renda, condenando-a à restituição do fogo habitacional e ao pagamento de indemnizações avultadas, agravando, diz o deputado bloquista, “dramaticamente o risco social para as famílias mais frágeis”. Frisa aqui que sem um contrato de arrendamento formalizado e comunicado às Finanças, os agregados familiares “ficam sumariamente arredados do direito de deduzir os encargos
com a habitação em sede de IRS, bem como do acesso a qualquer instrumento público de apoio ao arrendamento, como o programa Porta 65 ou o apoio extraordinário à renda”.
O partido considera particularmente preocupante a vulnerabilidade dos ocupantes, que, em muitos casos, assinam documentos pré-preenchidos e efetuam pagamentos sem receber os correspondentes recibos. Uma situação que, segundo o BE, torna especialmente difícil provar judicialmente que existe, na realidade, um contrato de arrendamento dissimulado.
Bloco pede números à Autoridade Tributária
Entre os elementos estatísticos solicitados ao Ministério das Finanças está o número total de imóveis habitacionais detidos por sociedades comerciais que não tenham qualquer contrato de arrendamento comunicado à AT, mas que apresentem indícios de ocupação efetiva.
Para identificar essas situações, o BE aponta como exemplos o registo de domicílio fiscal de pessoas singulares nos imóveis e a existência de contratos ativos de fornecimento de água, eletricidade ou gás. O partido quer também saber quantos desses imóveis estão associados a pessoas que não têm qualquer participação social, vínculo laboral ou ligação aos órgãos sociais das empresas proprietárias.
Outro dos pontos centrais do pedido prende-se com a atividade inspetiva. O BE solicita o número de ações de fiscalização realizadas pela AT e pela IGF, desde 2020, especificamente dirigidas a sociedades comerciais que cedem habitações através de contratos de comodato.
Pretende ainda conhecer os resultados dessas ações, incluindo o número de situações em que foi comprovada a simulação contratual, a aplicação do artigo 39.º da Lei Geral Tributária (LGT) e os montantes de imposto liquidados e efetivamente recuperados.
Este artigo da LGT estabelece que, perante negócios jurídicos simulados, a tributação deve incidir sobre o negócio real e efetivamente celebrado, permitindo às autoridades fiscais desconsiderar a forma contratual utilizada quando esta não corresponde à realidade económica da operação.
Perante todo este cenário, o partido pergunta ao Governo, através do Ministério das Finanças, o seguinte:

Tem o Governo, através da Autoridade Tributária e Aduaneira, conhecimento da proliferação desta prática de utilização abusiva de contratos de comodato por sociedades comerciais para dissimular rendimentos derivados do arrendamento habitacional?

Dispõe a Autoridade Tributária de dados estatísticos ou de mapeamento relativos ao universo de imóveis afetos à habitação, detidos por sociedades comerciais, que não registam qualquer contrato de arrendamento comunicado, mas que apresentam indícios de ocupação efetiva por terceiros?

Que mecanismos específicos de fiscalização e de cruzamento automatizado de dados estão a ser aplicados pela AT para inspecionar sociedades comerciais que detenham múltiplos imóveis habitacionais sem declarar quaisquer rendimentos prediais ou empresariais, justificando a ocupação por particulares através de contratos de comodato?

Vai o Governo determinar à Autoridade Tributária e Aduaneira e à Inspeção-Geral de Finanças a realização de uma operação extraordinária de fiscalização dirigida às sociedades que cedem habitações mediante contratos de comodato, com a consequente aplicação do regime de simulação previsto no artigo 39.º da Lei Geral Tributária sempre que se confirme o desvio negocial?

Pondera o Governo promover iniciativas legislativas no sentido de consagrar uma presunção legal de arrendamento sempre que a cedência de uma habitação seja efetuada por uma sociedade comercial a uma pessoa singular mediante o pagamento continuado ou a prestação de contrapartidas financeiras (ainda que sob a veste de despesas ou encargos)?

Está o Governo disponível para tornar obrigatória a comunicação à Autoridade Tributária e Aduaneira dos contratos de comodato de bens imóveis habitacionais celebrados por sociedades comerciais?

Que medidas de carácter urgente tenciona o Governo adotar para acautelar a situação dos inquilinos confrontados com falsos contratos de comodato, garantindo-lhes o reconhecimento da natureza onerosa da relação locatícia e o consequente acesso às proteções legais e aos benefícios fiscais inerentes?