Reabilitação urbana como motor de habitação acessível e revitalização económica

Atualmente, quando falamos de centros urbanos, não raras vezes são referidos edifícios e bairros que permanecem subaproveitados, muitas vezes devido a entraves administrativos, carência de financiamento ou falta de uma estratégia integrada de valorização. Tendo em conta a dinâmica sentida nos dias de hoje no setor imobiliário, transformar o património não deve ser visto como uma questão estética, mas antes uma resposta concreta às necessidades habitacionais, uma forma de regenerar o tecido económico e uma alavanca para atração de investimento sustentável.
Enquanto profissional que acompanha diariamente processos de reabilitação, financiamento e gestão de ativos, considero que a reabilitação urbana necessita de instrumentos públicos claros e ágeis, capacidade privada para executar em escala e modelos de financiamento que alinhem risco e impacto. Através deste ponto de encontro entre política pública, mercado de capitais e capacidade técnica operacional, irá conseguir-se decidir se as cidades vão perder ou ganhar a oportunidade de reabilitar o que já existe.
Ao olharmos para a agenda europeia, existe uma evolução na gestão de ativos não produtivos e de criar mercados secundários mais líquidos e transparentes, o que exige intervenientes profissionais e processos auditáveis para reinserir ativos no circuito económico. Com isto, existe um efeito positivo em iniciativas nacionais e na promoção de instrumentos de reporte e governança mais exigentes, algo que cria condições para maior confiança dos investidores. Em Portugal, a reabilitação urbana beneficia de um conjunto de medidas e incentivos que merecem ser aproveitados, tais como regimes fiscais específicos e programas de financiamento que visam reduzir custos das obras em áreas de reabilitação urbana, bem como acelerar processos de licenciamento.
Mas as medidas públicas por si só não chegam. É necessário mobilizar soluções de financiamento adaptadas à natureza específica da reabilitação, tais como: projetos com risco técnico e cronograma distinto do novo edifício; necessidade de capital para obras e de instrumentos que cruzem recursos públicos, bancários e de investidores privados. É, por isso, que a criação e desenvolvimento de plataformas de financiamento alternativo e de fundos dedicados ao real estate constitui uma das tendências mais relevantes: estruturas que canalizam capital institucional para projetos de reabilitação, muitas vezes em co-financiamento com bancos ou através de veículos que combinam dívida e capital próprio. Estas soluções não só ampliam a capacidade de execução como permitem estruturar riscos de forma transparente e escalável.
O panorama europeu dos non-performing loans (NPL) e dos ativos subjacentes continua a evoluir com os níveis de NPL a descer desde a última crise, mas com um número considerável de ativos que só irão recuperar plenamente se houver atores especializados capazes de reestruturar e valorizar esses portefólios. A presença de servicers capazes de gerir este ciclo completo é um elemento central para transformar stock parado em casas e em oportunidades para as cidades. Os servicers acabam por ter um papel que se pode resumir em três dimensões: capacidade de avaliar e agrupar ativos por estratégia de intervenção; competência técnica para executar obras e gerir o processo de comercialização; acesso a estruturas de financiamento que permitam cobrir a fase de obras e valorização até à monetização. Com isto, vemos a real importância de uma política de integração entre gestores de ativos, promotores locais, câmaras municipais e investidores institucionais.
Por fim, não nos devemos esquecer que a reabilitação urbana bem feita melhora a coesão social, cria emprego local, reduz a pressão sobre novas expansões urbanísticas e preserva a identidade das cidades. Acaba também por ser uma resposta prática à escassez de oferta, sobretudo para a classe média, e para arrendamento qualificado.
As cidades portuguesas podem recuperar património, criar habitação de qualidade e gerar valor económico e social de forma sustentável. Agora cabe aos decisores, às instituições financeiras e aos operadores especializados traduzir essa convergência em projetos concretos e replicáveis.