“Pacote fiscal” da habitação já publicado em Diário da República. IVA da construção a 6% para obras iniciadas desde setembro de 2025

O Governo publicou esta quarta-feira, 20 de maio de 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026, que aprova um conjunto alargado de medidas de desagravamento fiscal para estimular a oferta de habitação, tanto no mercado de compra como no de arrendamento. O diploma concretiza a autorização legislativa da Lei n.º 9-A/2026. O “pacote fiscal” do Governo para a habitação foi publicado em Diário da República, nesta quarta-feira, cerca de uma semana depois de promulgado pelo Presidente da República.
Entre as principais medidas em destaque no Pacote Fiscal da Habitação está o IVA da construção e reabilitação a 6%.
É criada a taxa reduzida de 6% às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação própria e permanente (HPP) do adquirente; e arrendamento habitacional exclusivo.
A medida aplica-se a operações cuja iniciativa procedimental (licenciamento ou comunicação prévia) tenha ocorrido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com exigibilidade do imposto a partir de 1 de janeiro de 2026. Há ainda possibilidade de aplicação retroativa desde janeiro de 2026 mediante opção conjunta do construtor e do adquirente.
Benefícios para senhorios com rendas moderadas
IRS mais baixo para senhorios que arrendem a “rendas moderadas” é outras das medidas do diploma. Trata-se da redução significativa da tributação dos rendimentos prediais (categoria F do IRS e IRC) para contratos de arrendamento com renda mensal moderada (até 2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026, limite que pode rondar os 2.300 euros/mês dependendo do valor da RMN).
Também a Taxa autónoma de 10% (ou ainda mais favorável) até 2029. Isto é a redução das taxas de IRS e de IRC sobre os rendimentos de contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional, obtidos até ao final de 2029. Para as famílias e pequenos investidores, isto traduz-se numa taxa liberatória que cai dos atuais 25% (ou 28% na taxa normal sem reduções por duração) para apenas 10%, desde que a renda não ultrapasse determinados limites, e salvo se houver um regime ainda mais favorável.
Para sujeitos passivos de IRC ou IRS com contabilidade organizada, os rendimentos são considerados apenas em 50%.
Estas medidas no IRS, segundo o decreto, produzem efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026, mas o IVA da construção a 6% só entra oficialmente em vigor “a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor do presente decreto-lei“, o que significará início de julho.
Exclusão de mais-valias no IRS
Os ganhos de mais-valias imobiliárias ficam excluídos de tributação se o valor realizado for reinvestido na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional com rendas moderadas, com prazos e condições específicas (reinvestimento entre 24 meses antes e 36 meses depois, manutenção do arrendamento por 36 meses, etc.).
No que toca ao Regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), é criado um regime especial com benefícios fiscais por até 25 anos, incluindo: isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição de terrenos e imóveis; isenção ou forte redução de IMI; IVA reduzido nas empreitadas; e Outros incentivos para investidores institucionais e privados.
Outras medidas relevantes são o aumento da dedução de rendas em IRS para arrendatários (900 euros em 2026 e 1.000 euros a partir de 2027); benefícios de IMT e Imposto do Selo para a primeira aquisição de habitações de custos controlados; um Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que substitui o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento, com definição de rendas acessíveis em torno de 80% da mediana por concelho; e o Agravamento de IMT em 10% para quem não afete o imóvel a HPP em determinados prazos, compensando a aplicação da taxa reduzida de IVA.
Âmbito e limites
As medidas concentram-se em imóveis com valores moderados (preços de venda e rendas limitados), pretendendo abranger a classe média. O diploma entra em vigor em diferentes fases, com a maior parte das alterações fiscais a produzir efeitos a partir de 1 de setembro de 2026 ou janeiro de 2026, consoante as normas.
O Governo justifica o pacote como uma resposta integrada à crise de acesso à habitação, procurando mobilizar investimento privado e público através de um regime “transversal, simples e robusto”
A legislação, segundo o Governo, baseia-se na “necessidade de mobilização dos setores público, cooperativo e privado para um efetivo estímulo à oferta de habitação nos mercados de arrendamento e de aquisição, através de um regime de incentivos transversal, simples e robusto para mobilizar os investidores e proprietários para criação de parque habitacional ajustado às necessidades de habitação das populações nas diferentes áreas do território nacional”.