IVA a 6%. Contabilistas e promotores esperam alteração para clarificar processo

Os promotores imobiliários e a Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC) consideram que a proposta de alteração do Governo pedida na última semana relativa à descida do IVA para 6% vai trazer maior clarificação e simplificação a todos os operadores, até porque a formulação que está na lei que entra em vigor esta quarta-feira, 1 de julho, aumenta os riscos de litigância.
Com a alteração pedida, o construtor passa as faturas sem IVA ao promotor e este, uma vez garantindo que está em condições de beneficiar da taxa reduzida, fará então a autoliquidação e entregará o imposto ao Estado.
Contudo, a medida que consta no decreto-lei e que entra hoje, 1 de julho, em vigor, determina que esta norma apenas se aplica aos adquirentes de serviços de construção civil que pratiquem, eles próprios, operações que confiram o direito à dedução total ou parcial do imposto.
“Acho que esta alteração vem simplificar porque vem clarificar e deixar de exigir que o cliente tenha que dizer qual é a sua intenção em relação à alteração que vai fazer a montante”, diz ao Jornal Económico (JE) Paula Franco, bastonária da OCC.
A medida destina-se à construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação própria e permanente e arrendamento habitacional exclusivo, sendo que a bastonária diz que se trata de uma condicionante que não se consegue controlar senão na altura da escritura.
“A sugestão que fizemos foi não ser para habitação própria permanente”, refere, acrescentando, que a norma que existe “é uma confusão”.
“Tem tudo para correr mal, tem imenso risco de litigância, não traz confiança a todos os operadores. Alertámos desde o primeiro momento que a norma estava mal construída e que não podia ter estas limitações”, sublinha.
A bastonária defende que a redação da lei foi muito infeliz desde a sua base, colocando uma condição a ser cumprida a posteriori, algo que nunca se viu em termos de IVA. Como tal, Paula Franco diz que se o Governo quer aplicar uma medida da redução da taxa de IVA para “fomentar seja o que for”, essa norma tem de ser clara e objetiva e nunca pode estar condicionada a condições que só se verificam à posteriori.
“Percebo que há um objetivo de aumentar a oferta para habitação própria permanente, mas não se pode utilizar por vezes, todas as normas fiscais para depois conseguir esse objetivo”, salienta.
Por outro lado, e apesar de ver como positiva esta alteração para os promotores e construtores, a bastonária avisa que vai trazer complicações a outros níveis e empresas. “Vai passar a aplicar-se a uma empresa exclusivamente isenta, por exemplo, uma IPSS e a todos aqueles que tenham exclusivamente operações isentas, que sejam adquirentes de construção civil, como clínicas médicas que são normalmente exclusivamente isentas, mas quando adquirem serviços de construção civil, passa a aplicar-se a regra da inversão”, refere.
“Simplificação e menos risco”
Quem também vê com bons olhos esta alteração introduzida pelo Governo é o setor imobiliário.
“É o mecanismo correto: o IVA é autoliquidado por quem controla o destino do imóvel — o promotor — e retira-se do construtor uma responsabilidade sobre a fase da comercialização, que lhe é alheia”, diz ao JE Manuel Maria Gonçalves, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), realçando que para as empreitadas da taxa de 6% a inversão já se aplica a todos, incluindo a quem só pratica operações isentas, por força do próprio decreto-lei em vigor.
“O que esta proposta faz é estender essa mesma lógica ao resto dos serviços de construção, pondo fim à triagem caso a caso que ainda subsiste. É um aperfeiçoamento, e fazê-lo ainda na fase inicial de aplicação e não num momento futuro, antes que se instalem práticas divergentes, é positivo”, refere, assumindo que o Governo pretende com esta medida “simplificar, no sentido certo e com menos risco”.
“Fora do universo do 6%, o construtor podia ainda ter de verificar, operação a operação, se o adquirente tinha ou não direito à dedução, para saber se faturava com ou sem imposto. Ao estender a inversão a todos os adquirentes de serviços de construção, acaba essa triagem”, afirma.
Sobre o impacto desta mudança para os promotores e construtores, o presidente da APPII, fala em estabilidade, dado que como a inversão já se aplica, o construtor fatura sem imposto e o promotor autoliquida, respondendo pela verificação das condições, que estão na sua esfera. “Ao uniformizar a regra, reduz-se a margem de interpretação e o risco de litígio. É o desenho que defendemos e o que melhor serve o objetivo da medida”, diz.
Para os restantes serviços de construção, a generalização da inversão é um ganho transversal. “Quem fatura deixa de ter de aferir o enquadramento do adquirente caso a caso; quem adquire passa a ter uma regra única e previsível. Menos burocracia”, reitera.
Manuel Maria Gonçalves defende que neste momento é essencial prudência e bom aconselhamento jurídico enquanto os instrumentos complementares não estão todos publicados. “O setor está comprometido com o objetivo de política pública prosseguido pelo Governo, que a taxa de 6% chegue, sem atrito, à habitação que se pretende viabilizar. Entendemos que, até o conjunto [de medidas] estabilizar, é natural que o setor aguarde por todos os elementos. A previsibilidade das regras é, ela própria, parte do incentivo”, refere.
Que medidas entram em vigor?
O Governo publicou em 20 de maio de 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026, que aprova um conjunto alargado de medidas de desagravamento fiscal para estimular a oferta de habitação, tanto no mercado de compra como no de arrendamento. O diploma concretiza a autorização legislativa da Lei n.º 9-A/2026.
Entre as principais medidas em destaque no pacote fiscal da habitação está o IVA da construção e reabilitação a 6%, que se aplica a operações cuja iniciativa procedimental (licenciamento ou comunicação prévia) tenha ocorrido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com exigibilidade do imposto a partir de 1 de janeiro de 2026. Há ainda possibilidade de aplicação retroativa desde janeiro de 2026 mediante opção conjunta do construtor e do adquirente.
Benefícios para senhorios com rendas moderadas
IRS mais baixo para senhorios que arrendem a “rendas moderadas” é outras das medidas do diploma. Trata-se da redução significativa da tributação dos rendimentos prediais (categoria F do IRS e IRC) para contratos de arrendamento com renda mensal moderada (até 2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026, limite que pode rondar os 2.300 euros/mês dependendo do valor da RMN).
Também a Taxa autónoma de 10% (ou ainda mais favorável) até 2029. Isto é a redução das taxas de IRS e de IRC sobre os rendimentos de contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional, obtidos até ao final de 2029. Para as famílias e pequenos investidores, isto traduz-se numa taxa liberatória que cai dos atuais 25% (ou 28% na taxa normal sem reduções por duração) para apenas 10%, desde que a renda não ultrapasse determinados limites, e salvo se houver um regime ainda mais favorável.
Para sujeitos passivos de IRC ou IRS com contabilidade organizada, os rendimentos são considerados apenas em 50%.
Estas medidas no IRS, segundo o decreto, produzem efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026, mas o IVA da construção a 6% só entra oficialmente em vigor “a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor do presente decreto-lei“, o que significará início de julho.
Exclusão de mais-valias no IRS
Os ganhos de mais-valias imobiliárias ficam excluídos de tributação se o valor realizado for reinvestido na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional com rendas moderadas, com prazos e condições específicas (reinvestimento entre 24 meses antes e 36 meses depois, manutenção do arrendamento por 36 meses, etc.).
No que toca ao Regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), é criado um regime especial com benefícios fiscais por até 25 anos, incluindo: isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição de terrenos e imóveis; isenção ou forte redução de IMI; IVA reduzido nas empreitadas; e Outros incentivos para investidores institucionais e privados.
Outras medidas relevantes são o aumento da dedução de rendas em IRS para arrendatários (900 euros em 2026 e 1.000 euros a partir de 2027); benefícios de IMT e Imposto do Selo para a primeira aquisição de habitações de custos controlados; um Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que substitui o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento, com definição de rendas acessíveis em torno de 80% da mediana por concelho; e o Agravamento de IMT em 10% para quem não afete o imóvel a HPP em determinados prazos, compensando a aplicação da taxa reduzida de IVA.
Âmbito e limites
As medidas concentram-se em imóveis com valores moderados (preços de venda e rendas limitados), pretendendo abranger a classe média. O diploma entra em vigor em diferentes fases, com a maior parte das alterações fiscais a produzir efeitos a partir de 1 de setembro de 2026 ou janeiro de 2026, consoante as normas.
O Governo justifica o pacote como uma resposta integrada à crise de acesso à habitação, procurando mobilizar investimento privado e público através de um regime “transversal, simples e robusto”
A legislação, segundo o Governo, baseia-se na “necessidade de mobilização dos setores público, cooperativo e privado para um efetivo estímulo à oferta de habitação nos mercados de arrendamento e de aquisição, através de um regime de incentivos transversal, simples e robusto para mobilizar os investidores e proprietários para criação de parque habitacional ajustado às necessidades de habitação das populações nas diferentes áreas do território nacional”.