Turismo, educação e Ryanair colocam Porto na rota dos investidores internacionais. “Era um tesouro escondido”, diz partner da Havos

Uma boutique corporate focada na área de capital markets que trabalha desde a promoção imobiliária até ao investimento, mas exclusivamente na área corporate. Esta é a principal área de negócio da consultora Havos Real Estate, que assumiu, em exclusividade, o mandato de comercialização do ‘Gaia Business District’, em Vila Nova de Gaia: um parque empresarial com 32.342 metros quadrados de área bruta locável e 59 unidades, com 76% de ocupação e uma renda média de 5,13 euros por metro quadrado.
O Norte do país é de resto uma das principais zonas de investimento internacional, algo que não acontecia há vários anos, como de resto salienta em entrevista ao Jornal Económico, Luís Milagre Mesquita, Partner  Head of Capital Markets da Havos Real Estate, que aponta o turismo, a educação e a aposta da Ryanair no aeroporto Francisco Sá Carneiro, como principais fatores de mudança.
A empresa expandiu-se recentemente de forma estratégica para o Algarve com o objetivo de captar 100 milhões de euros para investimento imobiliário na região até ao final de 2027 e acredita que até 2029, o mercado representará cerca de 20% dos mil milhões de euros em transações que a consultora tem como objetivo até 2030.
Quais são as áreas de investimento da Havos?
Trabalhamos tudo desde a promoção imobiliária até ao investimento, mas exclusivamente numa área corporate. Não trabalhamos o mercado residencial, não vendemos apartamentos, nem fazemos arrendamentos. A área corporate tem a ver com o perfil, quer dos sócios, quer da equipa, mas também com o perfil da nossa empresa que é muito ligada ao investimento.
Estamos muito atentos aquilo que grande parte dos investidores que procuram o nosso mercado estão interessados. Acabamos por perceber um bocado para onde é que o mercado se orienta em termos de decisões de investimento e de tipo de ativos, ao nível do investimento.
O ‘Gaia Business District’ é um exemplo desses ativos?
Sim. Estamos a comercializá-lo em exclusivo, o que acaba por ser paradigmático do interesse neste tipo de ativos mais híbridos que encaixam plenamente no ângulo do value add. Estamos com 76% de ocupação com uma área bruta e local de 32.342 metros quadrados. O que está vago são cerca de 7.500 metros quadrados, que são dois pavilhões que ainda não estão reabilitados.
A área que está reabilitada, está ocupada a 100% e há uma procura muito significativa de espaços que neste momento até estão inclusivamente em lista de espera para entrar. Estes ativos são um processo em curso.
No fundo, estes 76% de ocupação garantem já uma rentabilidade estável para quem entra, mas tem aqui um potencial de ganho futuro muito interessante. Para as entidades que hoje em dia não se satisfazem com yields mais comprimidas e com uma expectativa de um produto sólido, mas muito estável, este tipo de ativos permite, através do trabalho acrescentar valor e aumentar as rentabilidades a médio prazo, mas com segurança, com a rentabilidade garantida logo à partida.
Quando poderão ser ocupados os restantes 7.500 metros quadrados? Já existem interessados?
Há demonstração de interesse por várias entidades, mas neste momento, como estamos num processo de comercialização, de alienação do ativo, os proprietários entendem por bem não tomar diligências, no sentido de fechar essas negociações, mas deixar isso um bocadinho na perspetiva de quem venha e que possa desenvolver. Nós temos uma noção de que com as demonstrações de interesses que temos, a ocupação desse espaço é relativamente simples.
Um dos espaços, inclusivamente, já está praticamente fechado, mas a ideia é de não avançar com nada até haver uma visibilidade de quem será o investidor, porque quem chega, evidentemente tem todo o interesse em poder tomar as decisões.
Que objetivos estão definidos para este projeto?
Nós temos aqui um lote de 4,14 anos, portanto a duração média dos contratos de arrendamento. Os 4,14 anos permitem, no fundo, a estabilidade de médio prazo em termos de rendimento. O objetivo deste espaço é fazer crescer a renda. As rendas são bastante abaixo do valor de mercado.
Portanto, esta duração de contrato permite que quem invista no ativo tenha uma capacidade de a cinco, seis anos, quase duplicar a renda do espaço e, portanto, a somar a parte que ainda não está ocupada e que acrescenta renda, a perspetiva desta gestão de aumento de rendas permite acrescentar valor a médio prazo.
Há dez, 12 anos atrás, ninguém sequer equacionava pensar em investir em ativos deste tipo. Hoje verificamos que o capital, os investidores, estão cada vez mais sofisticados e procuram produtos cada vez mais criativos e que lhes permitam yields a médio prazo, mais altas.

Como funciona o processo de renovação dos contratos?
Isso depende. Isto acaba por ser um bocado uma tela em branco, porque na prática isso permite a tal gestão estratégica em termos de futuro, mas há aqui uma questão importante. Se nós formos ver as rendas médias de espaços equivalentes a estes, por exemplo, no mercado do Norte nós temos valores na casa entre os 12 e os 14 euros por metro quadrado.
Portanto, estamos a perceber o potencial de crescimento destes espaços. Isto tem a ver com várias questões. Tem a ver com o estado de maturidade do projeto, que ainda precisa de evoluir durante alguns anos e acima de tudo, com o tipo de ocupantes.
Numa primeira fase, este tipo de espaços que se transformam de industrial em centro de negócios, a maioria dos ocupantes que atraem são ocupantes mais da fileira do light industrial, showroom, ou pequena armazenagem. E evidentemente que este tipo de ocupantes pagam uma renda mais próxima da logística ou da armazenagem. Portanto, são rendas mais baixas.
Mas quando esses espaços começam a ter alguma maturidade, o que acontece é que muitos dos ocupantes, começam a aparecer escritórios, empresas de serviços e, portanto, naturalmente, esse tipo de ocupantes tem uma expectativa e paga uma renda significativamente mais alta que a renda daquela outra fileira de ocupantes. Os contratos vão sendo renovados e as entidades que querem lá permanecer permanecem.
De que áreas de atividade estamos a falar?
Temos uma empresa de empresa de serviços partilhados. Temos uma empresa de desenvolvimento de software, uma agência da Remax, empresas de atividades para crianças, uma escola profissional, até escritórios de developers de construção, que convivem ainda com empresas de pequenas armazenagens, uma serralharia.
É um ecossistema que depois vai evoluindo, mas que se nota que para estas empresas de serviços partilhados a alternativa entre ocupar um espaço num edifício de escritórios prime, onde paga 18 a 20 euros por metro quadrado e poder ter um escritório excelente por metade desse preço, evidentemente que isto se torna um espaço atrativo.
Apesar disto ter sido uma fábrica no passado e hoje ser um centro empresarial, a localização é totalmente urbana, e super central. Tem o metro de Santo Ovídio a cinco minutos a pé, tem as duas autoestradas a três minutos de carro.
Como está atualmente este segmento do mercado?
A nível da ocupação, a procura é enorme. Aliás, se os espaços estivessem todos terminados, digamos assim, eles estavam ocupados, porque aquilo que está disponível para poder ser arrendado está arrendado na totalidade. Aquilo que notamos é que existe um apetite muito grande dos ocupantes por estes espaços.
Pelo lado dos ocupantes é muito visível que há muita procura por estes espaços. No lado dos investidores de tudo o que nós conhecemos em termos de track record a nível nacional temos verificado inúmeros investimentos em espaços deste género e em reconversão de antigos espaços industriais ou de armazenagem em espaços de arrendamento.
Estes produtos alternativos de value add são muito interessantes para os investidores, porque ao mesmo tempo também entroncam numa perspetiva que tem a ver com a reabilitação e a regeneração do património imobiliário existente.
Se virmos bem com a evolução dos tempos, a quantidade de unidades industriais que ficaram ou devolutas ou abandonadas e que no fundo são um problema nesse estado, para a sociedade e para a parte urbanística e da vivência.
Estas perspetivas de negócios acabam por ter um papel muito importante na regeneração deste tecido urbanístico. É uma tendência que se verifica que nos Estados Unidos, na Holanda casos que nós conhecemos.
Empresas que inclusivamente trabalham quase que exclusivamente a reabilitação e o investimento neste tipo de ativos, mas, de facto temos a noção de que são ativos que têm tido muita procura por parte dos investidores.
Mais investidores internacionais ou nacionais?
Temos investidores internacionais, mas hoje em dia temos já um número muito significativo de investidores nacionais. Neste tipo de ativos temos empresas e fundos numa perspetiva mais value add.
Isto é um produto muito interessante para family office, porque na prática é um investimento que, por exemplo, um institucional mais core não olha para este tipo de produto, porque é um produto que, embora tenha muito potencial, exige uma equipa, exige gestão, contacto diário com um conjunto muito alargado de entidades. Um investidor core prefere até uma rentabilidade mais baixa, mas algo que seja sem risco e sem necessidade de investimento em trabalho.
Agora, para um family office, isto é um produto superinteressante, porque permite com a gestão, com o trabalho e com o valor acrescentado que se ponha no produto, traduzir-se em rentabilidades muito altas futuras. Há dez anos atrás, não havia praticamente investidores internacionais para investir no Norte.
Quando entravam em Portugal, diziam vamos investir em Lisboa e depois de ter alguns anos de experiência em Lisboa e algum conhecimento do mercado pensariam em investir no Porto ou no Norte de Portugal.
Hoje em dia isso já não é verdade. Os investidores internacionais, há uns que entram diretamente para o Norte, outros dentro, diretamente para o Sul, outros que entram logo para Norte, Sul e Algarve. O acesso é muito mais democrático.
Posso dizer que estamos a acompanhar só investidores novos que estão a olhar para primeiros investimentos em Portugal, proveniências como os Estados Unidos, Grã-Bretanha, Holanda. Estamos neste momento em conversas diretas com investidores que olham para Portugal como primeiro investimento nesta altura.
A grande questão é que todos eles vêm para Portugal, mas vêm com uma expectativa de rendimentos e de yields um bocadinho acima daquilo que é a yield tradicional de um produto core que esteja disponível no mercado. Um produto core que esteja disponível no mercado pode andar na casa dos 6%. E os investidores que veem são investidores que vêm pedir 7% ou mais.
Que razões encontra para esse acesso mais democrático?
Acho que há algumas razões que se interligam. Em primeiro lugar acho que o conhecimento do próprio país no exterior mudou bastante. O turismo também teve um fator absolutamente fundamental nesta mudança.
No caso do Norte em particular consigo rastrear isso às universidades e ao Erasmus que tiveram um papel absolutamente fulcral na vinda de estudantes estrangeiros para Portugal, para o Porto em particular, e que tiveram um conhecimento brutal daquilo que era a cidade e naturalmente comentaram com os seus familiares, amigos.
E depois isso coincide com a aposta da Ryanair no Porto. Isso exponencia o nível de visitação e de presença internacional. A cidade era um tesouro escondido. As universidades, Erasmus, Ryanair e aeroporto foram um boost para aquilo que aconteceu a nível de investimento, não no Porto, mas no Norte de Portugal.
Quais são os objetivos em volume de investimento?
Em termos de enquadramento geral, o nosso número até 2030 é fazermos cerca de mil milhões de transações. Não está escrito em pedra. É mais uma lógica de trajetória. Já fizemos cerca de 600 e temos essa expetativa. Acreditamos que em 2027 e 2030 temos potencial para fazer esses cerca de 400 milhões de transações.
Em termos de mandatos presentes connosco, temos cerca de 200 milhões em mãos de ativos para comercializar. Evidentemente que neste pipeline não estou a falar de ativos exclusivos. Ativos exclusivos são relativamente poucos em todos os players do mercado.
Este caso de Gaia é um ativo exclusivo. Mas temos acesso a cerca de 200 milhões de potenciais de transações em termos de ativos de todas as classes: desde terrenos, loteamentos a ativos de hospitality, escritórios, industrial e logística.