Crédito Habitação: Rácio de financiamento médio fica nos 67% e o mercado nunca chegou perto do limite de 90%

Quando um regulador aperta as regras de concessão de crédito, a expetativa razoável é que o mercado estivesse a operar próximo dos limites anteriores. Caso contrário, a medida não muda nada. No caso português, os dados da última Análise de Mercado de Crédito Habitação do ComparaJá sugerem que essa proximidade talvez não seja tão comum, pelo menos na variável que historicamente melhor prevê incumprimento.
Nos processos intermediados pelo ComparaJá, o LTV médio, sigla inglesa que designa a fatia do valor de avaliação coberta pelo empréstimo, ficou em média nos 67%. O limite recomendado pelo Banco de Portugal para a generalidade dos contratos é de 90%. A distância entre os dois valores é de 23 pontos percentuais, o que significa que o comprador médio está a entrar com cerca de um terço do valor do imóvel em capital próprio, quando poderia entrar com um décimo.
O número contraria uma narrativa que ganhou espaço no debate público, segundo a qual o crédito à habitação em Portugal estaria a ser concedido de forma agressiva e o aperto regulatório viria corrigir excessos. Nas operações de mercado, o excesso não está no rácio de financiamento. Está no preço do imóvel que esse rácio financia, o que é um problema com origem noutro lado e sem solução previsível através de regras de concessão.
A leitura por escalão etário acrescenta a nuance necessária, porque a média esconde duas realidades. Nos clientes com menos de 35 anos, o rácio sobe para 76,5%. Nos clientes com 35 ou mais anos, desce para 61,9%. A diferença de quase quinze pontos não reflete apetite por risco: reflete o número de anos que cada grupo teve para acumular poupança e a existência, ou não, de um imóvel anterior a entrar na operação. Mesmo o grupo mais jovem, ainda assim, fica a mais de treze pontos do limite recomendado.
Há uma consequência operacional que merece registo para quem prepara um processo. O rácio de financiamento não funciona de forma contínua no preço apresentado pelos bancos, funciona por patamares. Descer de um escalão para o seguinte, ainda que por uma diferença pequena, altera o spread proposto e altera-o de forma sensível. É por isso que a decisão sobre quanto pedir emprestado, e não apenas sobre quanto se consegue pedir, tem impacto direto no custo total do crédito ao longo de trinta anos.
O que estes 67% dizem sobre o mercado é, no fundo, uma coisa incómoda para quem esperava efeitos rápidos da nova regulação. O comprador português médio já financiava de forma conservadora antes de qualquer aperto, porque a exigência de entrada não vem do regulador, vem do preço da casa. Um limite mais apertado disciplina quem estava perto dele, e a maioria não estava. A travagem que se anuncia para os próximos meses, se acontecer, terá menos a ver com o que os bancos podem emprestar e mais com o número de famílias que consegue reunir a entrada necessária para chegar ao balcão.