Licenças de novas casas caem à espera de definição no IVA

Apesar da habitação ser das questões mais prementes para a população portuguesa, os licenciamentos para construção de casas novas estão em queda, o que, sendo o problema frequentemente atribuído à falta de oferta, dificilmente ajudará a resolver esta dinâmica de encarecimento e dificuldade no acesso. As medidas do Governo pouco ajudarão, alertam os especialistas, e os preços continuam a subir.
Os dados mais recentes do INE não deixam margem para dúvidas: os licenciamentos de fogos para habitação em novas construções recuaram 3,1% em termos homólogos no primeiro trimestre, ficando-se nos 10.347, segundo o levantamento feito pelo JE. Isto corresponde também a uma descida em cadeia de 5,4%, após o ano passado fechar com um forte aumento de 16,9% em termos homólogos e 12,2% em cadeia.
Numa visão mais alargada, em três dos últimos quatro trimestres viu-se uma descida das licenças para fogos em construções novas em relação ao período anterior, isto embora a queda no terceiro trimestre de 2025 tenha sido marginal (menos duas licenças em termos absolutos do que no trimestre antecedente).
Vera Gouveia Barros, economista que acompanha de perto a questão da habitação no país, argumenta que um dos motivos que terá levado a este recuo nas licenças se prenderá com a redução anunciada em setembro do ano passado do IVA na construção, que “pôs os promotores à espera da legislação, a ver em que paravam as modas”.
“O facto de o número dos licenciamentos estar a diminuir há dois semestres não significa redução da oferta. É que tende-se a pensar em habitação como se fosse o mercado dos frescos: se não se plantam alfaces, não haverá alfaces. Só que as casas são um bem extraordinariamente duradouro, logo oferta de habitação não é sinónimo de construção nova”, explica.
Do lado dos promotores imobiliários, Manuel Maria Gonçalves aponta precisamente a necessidade de “saber, na prática, como irá funcionar” a aplicação do IVA no sector, uma postura que se verifica desde outubro do ano passado e que vê como “uma decisão racional e legítima”. E dá os parabéns ao Governo, falando numa “medida que irá gerar muita oferta nova que o país precisa”.
“Há um conjunto de projetos que, podendo beneficiar desta medida, pode haver ajustes a fazer em termos de área – o que será bom para o mercado, na medida em que estou a transformar áreas maiores em apartamentos mais pequenos e no segmento de classe média significa que haverá mais oferta”, explica o diretor executivo da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII).
Efeitos demorarão
Examinando um período mais alargado, constata-se que a tendência recente de queda não se verifica há muito tempo. Na realidade, os licenciamentos trimestrais para fogos estiveram a crescer entre o segundo trimestre de 2024 e o terceiro trimestre de 2025, tanto em cadeia, como em termos homólogos. No entanto, é fácil constatar que os números atuais continuam a milhas do cenário pré-2008 e crise do subprime: em 2024, houve 34.637 fogos licenciados em construções novas, menos de metade da média de 70.557 no período de 2005 a 2007, segundo o INE.
Ainda assim, a expectativa de Manuel Maria Gonçalves é que o indicador retome a tendência de crescimento verificada antes da pausa dos promotores para conhecer mais detalhes das alterações legislativas.
A redução do IVA entrou em vigor no início deste mês, a 1 de julho, e tem gerado alguma polémica e dúvidas, levando mesmo a AT a emitir uma clarificação dos critérios de aplicação. No entanto, o Governo avançou entretanto com alterações à lei, esclarecendo que a taxa reduzida pode ser aplicada a projetos em áreas de reabilitação urbana (ARU) mesmo sem uma operação de reabilitação urbana (ORU) aprovada – um ponto de contenda recorrente junto da AT.
Sofia Lima, jurista da DECO PROteste que acompanha de perto a área da habitação, reconhece o mérito das medidas anunciadas nos últimos anos, mas alerta que “o impacto e eficácia prática demoram sempre algum tempo” a ser sentidos.
“Aquilo que se pretende é uma simplificação ao nível dos procedimentos e autorizações, mas há que ter em consideração que, independentemente da natureza das políticas e da vontade das mesmas, são medidas que levam algum tempo a ter implicações práticas no mercado”, completa.
‘Build-to-rent’ esquecido
Esta consideração é extensível não só à baixa do IVA, mas ao Simplex urbanístico ou à isenção de mais-valias, medidas que não só demorarão a dar frutos, mas também carecem de definição quanto aos seus detalhes.
Na mesma linha, Manuel Maria Gonçalves admite que “é muito difícil resolver este défice estrutural de 300 mil casas […] em um ou dois anos”, apontando aos 59 mil fogos pré-licenciados que não avançaram nos últimos três anos por falta de viabilidade económica para ilustrar a complexidade do problema.
“É impossível construir no centro de Lisboa ou do Porto casas a 300 mil euros – e sabemos que as pessoas que precisam destas casas também não têm 300 mil euros para as comprar”, atira. Ainda assim, já vê alguns efeitos positivos da redução do IVA, com “promotores que avançaram, com este novo enquadramento fiscal, com projetos que não iam avançar – e nem estamos a falar de projetos inviáveis economicamente, mas sim de projetos que nem tinham passado das due diligences”.
Por outro lado, continuam a faltar medidas no mercado de arrendamento, aponta. Uma dimensão a fomentar seria o chamado build-to-rent, em que os fogos são construídos já com o objetivo de arrendar, em vez de vender.
“Ao não permitir que o promotor consiga construir para depois um terceiro arrendar dentro dos limites para habitação própria permanente e beneficiar da redução de IVA, está-se a retirar mercado de construção. É uma má notícia, porque seria o início do build-to-rent com esta possibilidade”, lamenta, lembrando que, em termos legislativos, “seria a mudança de uma ou outra vírgula”.