Titulares estrangeiros residentes assinam 18,1% dos créditos à habitação

Há dois grupos de compradores estrangeiros no mercado imobiliário português e o debate público trata-os quase sempre como um só. A confusão tem consequências práticas, porque os dois movem-se em direções opostas e respondem a coisas diferentes.
O primeiro grupo é o do comprador não residente. No segundo trimestre, ficou com 4,7% dos 40.142 alojamentos transacionados no país, o equivalente a 1.890 unidades, uma quota que caiu 10,3% em termos anuais, segundo o Instituto Nacional de Estatística. É um segmento pequeno em número e alto em valor: o preço médio pago por um não residente foi de 421.166 euros, contra 258.832 euros nos compradores residentes. Compra sobretudo sem crédito português, concentra-se em poucas regiões e está em retração.
O segundo grupo é o do residente estrangeiro que compra casa em Portugal para viver, com salário português e empréstimo de um banco português. Este não aparece nas estatísticas de nacionalidade do comprador, porque a residência fiscal é nacional. Aparece nos contratos de crédito. Nas operações intermediadas pelo ComparaJá em agosto, 18,1% dos titulares tinham nacionalidade estrangeira, com 18 nacionalidades diferentes representadas num único mês. A brasileira foi a mais frequente depois da portuguesa, com 6,2% dos titulares.
A distribuição pelo tipo de operação diz algo sobre a antiguidade destes contratos. Os titulares estrangeiros pesam substancialmente mais nas aquisições do que nas transferências de crédito entre bancos, operação que exige um empréstimo assinado há vários anos. A leitura é direta: trata-se, em larga medida, de crédito recente, de quem comprou primeira casa em Portugal nos últimos anos e ainda não chegou ao momento em que se renegocia.
Do ponto de vista do risco de crédito, este grupo é indistinguível do resto do mercado, porque passa pelos mesmos filtros. Aplica-se-lhe o mesmo limite de taxa de esforço de 45% recomendado pelo Banco de Portugal desde 1 de agosto, a mesma avaliação bancária do imóvel e a mesma análise de estabilidade de vínculo laboral. O que muda, e que a análise de mercado raramente regista, é a composição do rendimento familiar: parte destes agregados tem dois titulares com percursos laborais curtos em Portugal, o que reduz a margem na negociação de spread mesmo com rendimento suficiente.
Para Rita Sogalho, Team Leader de Crédito Habitação do ComparaJá, a distinção importa porque os dois grupos reagem a estímulos opostos.

«O comprador não residente responde a fiscalidade, a câmbio e a atratividade relativa de outros países, e sai quando essas condições mudam. O residente estrangeiro responde ao mercado de trabalho português e ao preço da casa, exatamente como qualquer outro comprador que vive aqui. Quando se agregam os dois num número só, perde-se a capacidade de perceber o que está a acontecer à procura interna.»
Rita Sogalho, Team Leader de Crédito Habitação do ComparaJá

A dimensão relativa dos dois grupos ajuda a calibrar o debate. Os 1.890 alojamentos comprados por não residentes num trimestre representam menos de 5% das transações. A procura financiada com crédito nacional, na qual quase um em cada cinco titulares é estrangeiro residente, move um volume muito superior e é a que determina a evolução da carteira, que cresceu 11,2% em agosto para um máximo histórico de 119.062 milhões de euros.
Para quem analisa o setor, há aqui uma consequência metodológica. A saída do comprador não residente, visível nos dados do trimestre, não sinaliza um arrefecimento da procura estrangeira por habitação em Portugal. Sinaliza uma recomposição: menos compra de investimento ou de segunda habitação, feita a pronto e concentrada no litoral e no Algarve, e mais compra de residência permanente, feita com crédito e distribuída pelas zonas onde há emprego. São dois mercados, com dois preços médios e duas sensibilidades, e só um deles depende do que a EURIBOR fizer em outubro.