Novos contratos de arrendamento sobem 10,2% contra 2,56% nas renovações

A renda mediana dos novos contratos de arrendamento atingiu 10,17 euros por metro quadrado no segundo trimestre, um máximo da série e uma subida de 10,2% em termos anuais, contra 9,1% no trimestre anterior, segundo os dados publicados pelo Instituto Nacional de Estatística. No mesmo período, o coeficiente legal que os senhorios poderão aplicar aos contratos em vigor a partir de janeiro de 2027 ficou fixado em 2,56%.
A distância entre os dois números é o dado mais relevante deste trimestre e raramente é apresentado como tal. Quem fica no mesmo contrato vê a renda atualizada por um coeficiente administrativo de pouco mais de dois e meio por cento. Quem assina um contrato novo entra a um preço que subiu mais de dez por cento no espaço de um ano. Na prática, o mercado de arrendamento português tem dois preços para o mesmo tipo de casa, e a diferença entre eles não é uma questão de negociação: é uma questão de antiguidade.
O efeito desta assimetria é encarecer a mobilidade. Mudar de casa deixou de ser uma decisão neutra em termos de custo e passou a ser, por si mesma, um evento financeiro. Um inquilino com três ou quatro anos de contrato acumulou atualizações na ordem de poucos pontos percentuais, enquanto o preço de entrada no mercado subiu a dois dígitos. Quem sai perde essa posição e volta à fila no preço corrente, o que desincentiva trocas de casa motivadas por emprego, por dimensão do agregado ou por proximidade de escola.
O número de contratos celebrados confirma que não foi um aumento de procura a empurrar os preços. Registaram-se 35.407 novos contratos no trimestre, mais 0,4% do que no mesmo período do ano anterior, o que em termos práticos significa estabilidade. O preço subiu 10,2% com o volume de transações praticamente inalterado, o que aponta para restrição de oferta e não para pressão de procura adicional.
A geografia do aumento contraria a leitura habitual. Os valores mais altos continuam concentrados onde se espera: 15,24 euros por metro quadrado na Grande Lisboa, 12,78 na Madeira, 11,99 na Península de Setúbal, 11,56 no Algarve e 10,83 no Porto. Mas as maiores subidas não estão aí. Estão no Alentejo Litoral, com 21,6%, nas Terras de Trás-os-Montes, com 17,6%, na Madeira, com 17,4%, e na Lezíria do Tejo, com 17,0%. A região com a renda mediana mais baixa do país, as Terras de Trás-os-Montes com 4,42 euros por metro quadrado, é simultaneamente uma das que sobem mais depressa.
Isto retira validade a uma solução que funcionou durante anos, que era sair da área metropolitana para pagar menos. A alternativa continua a ser mais barata em valor absoluto, mas está a encarecer a um ritmo superior, o que significa que a poupança relativa da mudança se vai reduzindo. Para famílias que fizeram essa escolha há dois ou três anos, a renovação seguinte chega num mercado local já reprecificado.
O contraponto do lado da compra ajuda a perceber por que motivo as duas pressões se somam em vez de se aliviarem. A prestação de um empréstimo de referência de 150 mil euros a 30 anos vai subir entre 25 e 90 euros por mês nas revisões de outubro, conforme o prazo do indexante, e a carteira de crédito à habitação cresceu 11,2% em agosto, para 119.062 milhões de euros. Comprar e arrendar encareceram em paralelo, o que elimina a arbitragem clássica entre as duas opções: não há, neste momento, uma das duas a funcionar como refúgio da outra.
De acordo com a Team Leader de Crédito Habitação do ComparaJá, Rita Sogalho, a decisão entre comprar e arrendar deixou de se resolver com a comparação de valores mensais.

«Durante muito tempo bastava comparar a renda com a prestação e decidir pelo número mais baixo. Hoje as duas estão a subir ao mesmo tempo e por razões diferentes, portanto a comparação tem de incluir o prazo em que cada uma fica fixa. Uma renda de mercado revê-se todos os anos. Uma prestação a taxa mista fica quieta até ao fim do período garantido, e essa diferença de horizonte vale mais do que os euros de diferença no primeiro mês.»
Rita Sogalho, Team Leader de Crédito Habitação do ComparaJá

Para o ano que vem, o indicador a seguir é o número de novos contratos. Se o volume continuar estável com os preços a subir a dois dígitos, o que se está a observar é uma redução do parque disponível para arrendamento e não um mercado em expansão. O coeficiente de 2,56% aplicado em janeiro vai, nesse cenário, alargar ainda mais a distância entre o que paga quem está e o que paga quem chega, com o resultado paradoxal de proteger o inquilino instalado e encarecer o acesso de todos os outros.