CGD financia 28 mil habitações e defende manutenção da garantia pública para jovens

A Caixa Geral de Depósitos (CGD) registou um crescimento de 15% na carteira de crédito à habitação, para 31.594 milhões de euros até setembro, tendo apoiado 28 mil famílias na aquisição de casa e registado uma produção de novo crédito de 5,8 mil milhões de euros nos primeiros nove meses do ano, mais 41% do que no período homólogo, revelou o banco esta quinta-feira.
A aposta nos clientes mais jovens continua a marcar a evolução do negócio. Mais de metade da nova produção de crédito à habitação foi destinada a clientes com menos de 35 anos, sendo que mais de metade destas operações foi realizada sem recurso à garantia pública do Estado. No segmento do crédito com garantia pública, a Caixa financia um em cada três jovens, de acordo com os dados divulgados pelo banco.
Na conferência de imprensa de apresentação dos resultados do terceiro trimestre, o presidente executivo da CGD, Paulo Macedo, defendeu a manutenção deste mecanismo, rejeitando que a garantia pública seja responsável pela subida dos preços das casas.
“Eu sou a favor da garantia. Prefiro que haja mais pessoas com acesso a casa e não acho que o preço venha da garantia. Acho que o preço vem de não haver 300 mil casas”, afirmou o gestor, considerando que os defensores da suspensão do mecanismo estão a contar «metade da história».
Na sua perspetiva, a garantia pública não aumenta a procura potencial, mas “aumenta é a procura satisfeita”, permitindo que mais jovens consigam concretizar a compra de uma habitação.
A CGD já utilizou 89% da sua quota, calculada sobre uma base de cerca de 507 milhões de euros, e prevê chegar aos 95% até dezembro, tendo ainda 95 milhões de euros de reforço aprovado por utilizar.
Só em 2026, foram mais de 7.600 operações com garantia, num total de 1,7 mil milhões, que sobe para mais de 15.000 operações e 3,1 mil milhões de euros desde o início do programa.
Questionado sobre os alertas de organismos internacionais, como a OCDE, para o risco de uma bolha imobiliária e para a exposição da banca ao setor, Paulo Macedo reconheceu que a evolução dos preços “não é normal”, mas considerou que a Caixa está numa posição confortável para enfrentar uma eventual correção do mercado.
O rácio entre o financiamento e o valor dos imóveis (loan-to-value ou LTV) da carteira de crédito à habitação situa-se em cerca de 61%. O financiamento médio ronda os 162 mil euros, subindo para 195 mil euros no caso dos clientes com menos de 35 anos e para 220 mil euros nas operações com garantia do Estado.
O banqueiro sublinhou também que o incumprimento no crédito à habitação permanece abaixo de 0,5%, mesmo depois da subida das taxas de juro, e que o banco tem atualmente “zero casas” no balanço, uma situação que, segundo afirmou, não se verificava há sete, dez ou 15 anos.
“As casas podiam desvalorizar significativamente sem que a Caixa fosse afetada”, afirmou, acrescentando que está “mais preocupado com o risco possível de segurança do que com este risco materializado”, embora reconheça que o risco existe.
Para Paulo Macedo, a pressão sobre os preços resulta sobretudo do desequilíbrio entre a oferta e a procura, num país onde estima que faltem cerca de 300 mil habitações e que recebeu mais de um milhão de pessoas nos últimos seis ou sete anos. O CEO da CGD distinguiu ainda o mercado das famílias que procuram uma primeira habitação do segmento de preços mais elevados, que considera estar mais ligado à evolução do mercado internacional.
Taxa fixa ganha peso nas novas operações
A CGD destacou igualmente a alteração do perfil de risco da carteira de crédito à habitação, com mais de metade dos contratos a apresentar taxa fixa ou mista, pelo menos no curto e médio prazo.
“Hoje em dia mais de metade da carteira de crédito da habitação da Caixa tem taxa fixa, pelo menos no curto e médio prazo. E esta característica da nossa carteira de crédito, que é muito diferente daquilo que tínhamos há três ou quatro anos, leva a que os nossos clientes estejam protegidos da volatilidade das taxas do mercado”, afirmou Paulo Macedo.
A quota de mercado da CGD na produção nova é de 31,0%, também líder de mercado. 
Nas novas operações, 96% da produção de crédito à habitação apresenta períodos iniciais de taxa fixa ou mista. O LTV (Loan-to-Value) médio das novas operações, excluindo os contratos com garantia do Estado, fixou-se em 70%, contra 68% em 2024. Na carteira global, o LTV médio situa-se nos 61%.
Crédito à construção cresce 22%
O financiamento ao setor imobiliário e da construção também registou uma evolução positiva. Até setembro, a Caixa aprovou 1.625 milhões de euros de financiamento a projetos residenciais, mais 22% do que no mesmo período do ano passado (e tem mais em pipeline para aprovação). O banco disse ainda que financiou 8.725 novas habitações (o equivalente a um terço do mercado de habitação nova em Portugal).
O montante aprovado nos primeiros nove meses do ano compara com 1.327 milhões de euros no período homólogo de 2025. Nos últimos cinco anos, o financiamento concedido a projetos residenciais ascendeu a cerca de seis mil milhões de euros.
Paulo Macedo afirmou que a CGD nunca deixou de financiar a construção, recordando que o setor atravessou um processo de ajustamento profundo depois da crise financeira. O crédito vencido nas empresas do setor passou de 32% (em 2017) para 2%, num percurso que implicou a capitalização de empresas, fusões e o desaparecimento de outras.
O CEO da Caixa recordou ainda que, em 2011 e 2012, os supervisores penalizavam a exposição da banca ao imobiliário, considerando que as restrições prudenciais continuam a ter impacto no financiamento. A subida do rácio DSTI (Debt Service-to-Income), que relaciona os encargos com o crédito com o rendimento dos clientes, terá reduzido em cerca de 8% o financiamento disponível para a compra de habitação, disse o banqueiro questionado sobre o impacto da medida macroprudencial do Banco de Portugal.
A taxa de aprovação dos projetos de financiamento à construção na CGD ultrapassa os 90%, segundo Paulo Macedo, que garantiu a disponibilidade do banco para apoiar projetos de habitação social e a custos controlados, desde que existam propostas viáveis.
Paulo Macedo disse que o banco está disponível para financiar projetos de habitação social ou a custos controlados, admitindo trabalhar com municípios como o Porto e Matosinhos, embora sem avançar metas de financiamento. “Não lhe vou dizer se temos uma meta de 100 ou de 50 sem conhecer o que poderá ser”, afirmou.
Para responder à crise da habitação, Paulo Macedo defendeu um conjunto de medidas destinadas a aumentar a oferta, incluindo a conclusão das casas previstas no Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), a agilização dos licenciamentos e a industrialização dos processos de construção.
O presidente executivo da CGD considerou também necessário desenvolver habitação pública e soluções destinadas a trabalhadores com mobilidade profissional, como professores, forças de segurança e profissionais de saúde.
No arrendamento, defendeu a necessidade de garantir previsibilidade aos proprietários, em vez de avançar com medidas de congelamento de rendas. Quanto aos incentivos fiscais, considerou que devem ser seletivos e estáveis.
“O problema não é sequer para uma legislatura”, afirmou, sublinhando a dimensão estrutural do défice habitacional em Portugal.
Sobre o segmento de luxo, Paulo Macedo disse que a CGD não tem uma classificação própria para esse mercado, mas ressalvou que o banco “tem a obrigação de servir todos os portugueses”.
Crédito às empresas cresce 7%
Para além da habitação, o crédito a empresas aumentou 7%, representando mais de 40% da carteira total da CGD. No segmento das pequenas e médias empresas (PME), o crescimento foi de 10%, acima dos 6% registados pelo mercado.
O novo financiamento de médio e longo prazo às empresas atingiu 5,4 mil milhões de euros, refletindo um crescimento de 40% face ao período homólogo.
A Caixa destacou ainda a expansão da sua rede comercial, com a abertura de 19 novas unidades em 11 concelhos, reforçando a presença junto das empresas. O banco mantém quotas de mercado superiores a 20% em vários segmentos de crédito especializado, nomeadamente no leasing mobiliário (23,8%), confirming (20,7%) e trade finance (22%).