Taxa fixa custa 3,73% e a mista 2,80%: quase um ponto pela certeza

No crédito à habitação, a diferença entre modalidades de taxa é frequentemente apresentada como uma questão de perfil, de tolerância ao risco ou de expetativa sobre o rumo dos juros. É tudo isso, mas antes disso é uma questão de preço, e o preço está publicado. Segundo o Banco de Portugal, a taxa de juro média dos novos contratos em Portugal foi de 2,80% na modalidade mista, 3,14% na variável e 3,73% na fixa. A certeza total custa quase um ponto percentual mais do que a certeza parcial.
Num empréstimo de 200 mil euros a trinta anos, essa diferença de 93 pontos base entre a fixa e a mista traduz-se em cerca de cem euros por mês na prestação inicial. Ao longo de todo o contrato, e admitindo que nada mais muda, representa dezenas de milhares de euros. É esse o valor que o mercado atribui à eliminação completa do risco de taxa, e é um valor que a esmagadora maioria dos compradores portugueses decidiu não pagar: a taxa fixa ficou-se por 1,6% das novas operações.
A comparação, no entanto, não é tão direta quanto os três números sugerem, e a leitura das diferenças entre taxa fixa, mista e variável ajuda a perceber porquê. A taxa mista tem um preço baixo porque só garante o preço durante o período inicial, tipicamente entre dois e dez anos, findo o qual passa a variável. O que está a ser comparado não são três produtos equivalentes com preços diferentes: é um produto que fixa trinta anos, um que fixa alguns, e um que não fixa nada. A mista aparece mais barata do que a variável precisamente porque os bancos usam o período fixo inicial como instrumento comercial, com margens comprimidas nos primeiros anos e recuperação posterior através do spread contratado para a fase seguinte.
Há aqui um dado que costuma passar despercebido e que inverte a intuição. A taxa variável média, nos 3,14%, está acima da mista e reflete o nível atual da EURIBOR somado ao spread praticado. Ou seja, quem contrata hoje um crédito variável paga mais no primeiro mês do que quem contrata um misto. A vantagem do variável não está no preço inicial, está na ausência de compromisso: quem está em taxa variável pode transferir o crédito ou renegociar sem esperar pelo fim de um período fixo, e essa liberdade tem valor num mercado em que a concorrência entre bancos está ativa.
Quanto à taxa fixa, o desaparecimento merece uma leitura menos apressada do que a habitual. Não é apenas o consumidor que não a procura: é também um produto que os bancos portugueses vendem sem entusiasmo, porque exige cobrir risco de taxa a trinta anos num mercado sem tradição de financiamento hipotecário de longo prazo com esse perfil. Em países onde a fixa domina, existe infraestrutura financeira construída para a suportar. Em Portugal não existe, e o preço de 3,73% reflete tanto o custo do risco como a escassez da oferta.
A conclusão prática para quem está a decidir é que a pergunta correta não é qual das três é melhor. É durante quantos anos precisa de saber quanto vai pagar. Quem tem um horizonte curto no contrato, porque admite vender ou transferir, ganha pouco em fixar por períodos longos. Quem tem orçamento apertado e nenhuma margem para absorver oscilação encontra na modalidade fixa um seguro caro mas real. E quem está a olhar apenas para a prestação do primeiro ano, que é a maioria, está a comparar a única coisa que estes três produtos têm de propositadamente comparável.