Hipoges aposta na diversificação para crescer num mercado com menos crédito malparado

A general manager da Hipoges, Margarida Maia, diz que a redução das carteiras de NPL (non performing loan), vulgarmente conhecido por crédito malparado, obrigou o grupo a reinventar-se. Habitação acessível, fundos de crédito privados e inteligência artificial (IA) estão entre as prioridades da estratégia da Hipoges, aponta, em entrevista ao Jornal Económico.
A redução do volume de crédito malparado disponível para gestão está a transformar profundamente o setor do servicing na Europa do Sul. Para a general manager da Hipoges, uma das maiores gestoras independentes de ativos da região, a resposta passou por diversificar áreas de negócio, expandir geografias e investir em tecnologia.
“Os bancos continuam a vender carteiras de crédito em incumprimento, mas já não têm a dimensão que tinham há alguns anos”, afirma Margarida Maia, em entrevista ao Económico. A responsável explica que o mercado evoluiu significativamente desde a crise financeira, com instituições financeiras mais capitalizadas, critérios de concessão de crédito mais exigentes e níveis de incumprimento bastante inferiores aos registados na última década.
Hoje, em vez das grandes operações de venda de carteiras exclusivamente compostas por crédito à habitação ou crédito ao consumo, os bancos optam por vendas recorrentes de carteiras mais pequenas e diversificadas, reunindo diferentes tipos de ativos problemáticos.
“Deixámos de ter as chamadas carteiras ‘jumbo’. O mercado tornou-se muito mais recorrente e diversificado”, resume.
Perante esta mudança estrutural, a Hipoges acelerou a transformação do seu modelo de negócio.
O grupo, presente em Portugal, Espanha, Itália e Grécia, deixou de ser apenas uma empresa de gestão de crédito em incumprimento para integrar várias empresas especializadas em áreas complementares, desde a gestão de fundos, promoção imobiliária e gestão de propriedades até serviços jurídicos e intermediação de crédito.
O grupo Hipoges construiu o que se pode chamar de um sólido ecossistema de empresas especializadas, concebido para melhorar e expandir as capacidades na gestão de ativos. Desde o aconselhamento imobiliário e a avaliação de ativos até à gestão de instalações e financiamento alternativo, cada entidade oferece soluções especializadas que maximizam o desempenho dos ativos.
Margarida Maia explica que o objetivo passa por acompanhar todo o ciclo de vida de um ativo imobiliário, desde a recuperação de crédito até à sua reabilitação, legalização e colocação no mercado.
A estratégia surge num momento em que o grupo gere cerca de 50 mil milhões de euros em ativos e emprega mais de 1.800 colaboradores nos quatro mercados onde opera.
Fundos de crédito ganham espaço no financiamento à promoção imobiliária
Outra das áreas em crescimento é a gestão de fundos de crédito através da Finprop. Segundo Margarida Maia, os fundos privados estão a assumir um papel cada vez mais relevante no financiamento de projetos imobiliários, sobretudo junto de promotores, funcionando como complemento ao sistema bancário tradicional.
“Não substituem os bancos. No crédito às famílias continuam a ser os bancos a financiar. Mas nas empresas e na promoção imobiliária os fundos privados estão a ganhar um papel muito mais ativo”, afirma.
A responsável explica que as restrições impostas aos bancos após a crise financeira abriram espaço para investidores institucionais e fundos internacionais, que procuram oportunidades em Portugal através deste tipo de veículos.
“Temos estado a aumentar o volume de fundos sob gestão, apesar das questões que existiram nos Estados Unidos com os fundos de crédito, que não se aplicam aqui porque a dimensão é muito mais pequena e os fundos são mais fechados. O que vemos é que o investimento estrangeiro em Portugal neste setor vem muito por esses canais. Algum fundo internacional que queira entrar em Portugal, nomeadamente no que diz respeito à promoção imobiliária, é por aí que acaba por entrar”, disse a gestora.
“Na Finpro já temos quatro ou cinco fundos sob gestão”, sublinhou Margarida Maia, acrescentando que “nos fundos mais pequenos o valor ronda os cinco milhões”. “E temos fundos nos 30 milhões”, continuou.
Habitação: problema exige políticas públicas
Questionada sobre a crise da habitação, Margarida Maia considera que o principal desafio está na escassez de oferta dirigida à classe média.
Na sua perspetiva, os investidores privados continuam naturalmente orientados para segmentos premium ou de luxo, onde as margens são superiores, deixando a procura por habitação acessível insuficientemente servida.
“A necessidade em Portugal não está no segmento premium. Está na classe média e nos jovens que procuram habitação”, defende.
Para inverter esta realidade, considera indispensável uma intervenção pública mais ativa, através de incentivos à construção de habitação de custos controlados, reabilitação de património público devoluto e mecanismos que tornem financeiramente atrativo o investimento privado neste segmento.
Ao mesmo tempo, acredita que empresas como a Hipoges podem contribuir acelerando a recuperação, legalização e reintrodução no mercado de imóveis atualmente parados por questões burocráticas ou urbanísticas.
“A Hipoges pode facilitar a devolução ao mercado dos ativos [stressados]”, disse. “Isto é, se eu estou a fazer um processo de execução hipotecária, que é alguém que, portanto, por diversas circunstâncias deixou de pagar o seu financiamento, ou o imóvel não estava legalizado, a Hipoges pode facilitar a que esse imóvel volte ao mercado”.
“Há muitos ativos que acabam por estar parados, porque, por questões de legalização, não podem ser transacionados. Por exemplo por falta de licença de utilização. Até alguns ativos comerciais, que com obras de reestruturação e com um processo de licenciamento podiam passar a ser residenciais. Portanto uma empresa como a nossa, especializada, permite que se consiga, de forma rápida e ágil, trazer estes ativos de volta ao mercado”, explicou Margarida Maia.
Justiça em Portugal melhor do que a reputação sugere
Apesar das críticas frequentemente dirigidas ao sistema judicial português, a gestora faz uma comparação favorável com outros mercados do Sul da Europa. Segundo explica, um processo executivo em Portugal pode ser resolvido entre 12 e 18 meses, enquanto na Grécia pode prolongar-se durante seis ou sete anos.
“Eu entro com o processo de execução em Portugal e eu consigo ter uma resolução em 12 a 18 meses. Na Grécia demora seis ou sete anos. Um devedor consegue adiar um processo de execução durante seis ou sete anos”.
Também destaca o grau de digitalização existente em Portugal, superior ao de alguns países onde a Hipoges opera. “Achamos sempre que, de um ponto de vista tecnológico, somos um bocadinho obsoletos, mas na verdade, com o Citius temos todas as notificações digitalizadas. Em Itália eu ainda recebo notificações em papel”, disse.
“Quando olho para a realidade do Sul da Europa, tenho muito orgulho em ser portuguesa”, afirma.
Inteligência artificial faz parte do ADN da Hipoges
A tecnologia constitui outro dos pilares estratégicos do grupo Hipoges.
A gestora explicou ao JE que a Hipoges desenvolveu internamente o seu sistema operativo, que integra plataformas imobiliárias, automatiza leitura documental e utiliza modelos de machine learning para segmentação e análise de carteiras.
Margarida Maia adianta que a empresa pretende reforçar parcerias com universidades e startups para potenciar a utilização dos dados de que dispõe e acelerar o desenvolvimento de soluções baseadas em inteligência artificial.
Além dos ganhos de eficiência, considera que a aposta tecnológica é hoje essencial para atrair e reter talento.
“As novas gerações não querem trabalhar em empresas que não sejam technology driven“, conclui.
Para os próximos anos, a prioridade passa por consolidar a posição nos mercados onde o grupo já está presente, aprofundar a diversificação das linhas de negócio e manter aberta a possibilidade de expansão para novas geografias, entre as quais França surge como um mercado potencial.
“O objetivo é continuar a afirmar-nos como parceiro estratégico de bancos e fundos de investimento e procurar novas oportunidades de crescimento”, resume Margarida Maia.
Empresas do grupo Hipoges
O grupo Hipoges é composto por várias empresas. Entre elas a Ares Lusitani, empresa que faz a titularização de créditos; a Alsvit, uma plataforma imobiliária de serviço completo com escritórios em Atenas e Salónica, que gere mais de 9.500 propriedades em todas as classes de ativos; a Domus RS especializada na gestão, desenvolvimento e comercialização de projetos e portfólios imobiliários; a Hemisphere, empresa de avaliação e consultoria imobiliária; a Cobo, líder de mercado na gestão de instalações, reabilitações e construção; a Finprop, gestora de fundos de investimento alternativos (que faz a gestão de fundos de crédito, imobiliários e de capitais privados); a KPI Hotel Management, uma empresa especializada na gestão de hotéis e resorts; e a Finanwin, plataforma de corretagem hipotecária do grupo Hipoges, desenvolvida em 2023 em parceria com a Nona Capital e registada nos Bancos Centrais de Espanha e Portugal.