Comprar para arrendar é cada vez menos rentável: preços das casas sobem três vezes mais do que as rendas, diz Deco

A rentabilidade do investimento em imóveis para arrendamento está a cair em Portugal, com os preços de compra a subirem a um ritmo quase três vezes superior ao das rendas, alerta a Deco PROteste Investe que aponta que em 12 meses, o preço médio dos imóveis usados em bom estado avançou 11,2%, enquanto as rendas dos novos contratos cresceram apenas 3,6%, segundo dados da plataforma Casafari analisados em 176 freguesias de 44 concelhos do continente.
A divergência entre a valorização dos ativos e a evolução das rendas está a comprimir o retorno bruto potencial, exigindo ao investidor um desembolso inicial cada vez mais elevado sem que o fluxo de caixa acompanhe na mesma proporção. A Deco explica que no segmento dos T2, o preço médio situa-se nos 348.423 euros (3.656 euros por metro quadrado), com uma valorização homóloga de 10,9%, enquanto a renda média mensal é de 1.364 euros (13,9 euros por metro quadrado), tendo subido apenas 3%. Nos T1, o preço médio atingiu 276.436 euros, mais 14,1% face ao ano anterior, ao passo que a renda média mensal ficou em 1.138 euros, com um aumento de 4,5%.
Quando é que ainda compensa?
Nas atuais condições de taxas de juro, a Deco PROteste Investe considera atrativo um investimento imobiliário para arrendamento apenas quando o retorno bruto supera 5,8%, um patamar que se tornou raro de alcançar. A rentabilidade bruta é calculada como a relação entre a renda anual esperada e o preço de compra, assumindo uma taxa de ocupação de 90%, mas este valor não corresponde ao rendimento líquido, já que é necessário deduzir IRS, IMI, seguros, condomínio e outros encargos, bem como eventuais períodos de desocupação.
A análise aos T2 mostra que são poucas as freguesias que se aproximam ou ultrapassam o limiar de 5,8% de rentabilidade bruta. Entre os casos identificados estão Loulé (São Clemente), com 6,8%; Parceiros e Azoia, em Leiria, com 6,7%; Santa Marinha e São Pedro da Afurada, em Vila Nova de Gaia, com 5,9%; e Sé e São Lourenço, em Portalegre, com 5,8%. No Porto, freguesias como Bonfim (5,7%) e Campanhã (5,6%) ficam abaixo do patamar considerado atrativo pela associação.
A Deco PROteste alerta ainda que um preço de aquisição mais baixo não significa, por si só, um bom investimento, sendo essencial cruzar o valor de compra com a renda que o imóvel consegue gerar e comparar esse rendimento com o capital necessário. Há freguesias com preços médios relativamente baixos mas com rentabilidades brutas de apenas 3% a 4%, o que, depois de impostos e custos fixos, pode tornar o negócio pouco interessante face a outras alternativas.
Perante este cenário, a organização recomenda uma análise rigorosa antes de avançar com a compra de um imóvel para arrendamento, ponderando não apenas o preço e a renda esperada, mas também a fiscalidade, os custos de manutenção e gestão, os riscos de vacância e as opções de investimento disponíveis.
A Deco PROteste disponibiliza um comparador online que permite consultar a rentabilidade esperada para imóveis entre T1 e T4 nas 176 freguesias analisadas, comparar preços e rendas e verificar a área média e o preço de referência em cada zona.