Crise habitacional e figuras esquecidas

Comprar casa tornou-se equação de difícil resolução. A crise da habitação exige construir mais? Sim, mais, mais rápido e melhor. Não se discute os novos modelos de construção e o setor mostra clara resistência à mudança. Por outro lado, o problema do tempo dos licenciamentos e dos solos disponíveis para construir.
As “acampadas” procuram encontrar “culpados” para exibir em praça pública, mas violar propriedade privada e limitar preços e rendas por decreto não é solução económica e socialmente sustentável.
Revisito aqui instrumentos jurídicos de acesso à propriedade, figuras esquecidas ou porventura desconhecidas de muitos. Entre eles, a locação financeira: poderá o leasing imobiliário oferecer alternativa ao crédito hipotecário tradicional?
O mecanismo é simples e está consagrado num diploma legal com mais de trinta anos (Decreto-Lei n.º 149/95): uma entidade habilitada adquire ou constrói um imóvel por indicação do locatário (interessado em comprar), cedendo-lhe o gozo mediante retribuição. Decorrido o prazo contratual da locação, o locatário poderá comprá-lo pelo valor contratualmente determinado ou determinável. A aquisição não é obrigatória e depende apenas do exercício desta opção.
O interesse da figura reside na função de garantia desempenhada pela propriedade. No crédito hipotecário, a entidade financiadora (habitualmente um banco) tem apenas garantia real (hipoteca) sobre o imóvel e, em caso de incumprimento, a satisfação do crédito exige processos judiciais demorados e onerosos. Na locação financeira, quem financia a aquisição conserva a titularidade formal do bem até ao final do contrato. Ou seja, a propriedade é a própria garantia.
Importa perguntar se esta posição mais robusta do credor pode traduzir-se em condições de financiamento mais favoráveis: menor exigência de capital inicial, remuneração do financiamento mais competitiva, prazos ajustados à capacidade das famílias.
A resposta exige uma nova equação. Custos de contexto, fiscalidade, requisitos prudenciais e seguros podem absorver alguma vantagem. Em concreto, renda acessível durante o contrato nada resolverá se, no final, a aquisição depender de valor residual elevado. Mas esse valor é acordado entre as partes (ou o respetivo critério), desde o início, nos termos do contrato e um contrato bem negociado pode acomodar interesses e necessidades de todos os contraentes.
O leasing/locação financeira é uma atividade legalmente reservada a entidades autorizadas e uma tutela eficaz do locador deve coexistir com regras proporcionais para incumprimento relativo a casas de família.
Valeria a pena estudar o potencial de mecanismos alternativos, já previstos na lei, para aquisição de imóveis, como leasing habitacional ou locação venda – prevista no Código Civil e tão ignorada. A segurança de quem financia tem um importante valor económico. Saber se parte desse valor pode chegar a quem procura casa, e como, é uma das perguntas a que os decisores deveriam responder.